失速的千亿目标,时代中国有何难言之隐?

失速的千亿目标,时代中国有何难言之隐?

有信心短时间内实现千亿目标的时代中国,两年后放缓了冲刺步伐,将2020年的销售目标定为823亿元,增速目标仅为5%。

这落后于先期计划,也低于市场平均增速水平的目标,是时代中国在面临变化万千的市场环境时的及时刹车,还是另有隐情?

No.1  2020年或爽约千亿目标

3月9日晚间,时代中国控股(01233.HK,下称“时代中国”)发布2019业绩报告。

报告数据显示,公司全年实现合同销售额783.6亿元,同比增长29.3%,完成年度业绩目标的104.48%。

年度营业额为424.3亿元,同比增长23.4%,净利润约55.6亿元,同比增长约15.57%;归母净利润约52.13亿元,同比增长约18.49%。

数据来源:2019年财报

与此同时,时代中国的毛利率和净利率呈现出小幅下滑态势。

其中毛利率却由2018年的30.9%降至29.31%,减少了约1.6个百分点。

时代中国表示,该下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降及城市更新业务的毛利率有所下降。

净利率也由2018年的14%降至2019年的13.1%,这主要是公司的三项费用激增导致。

2019年,时代中国的融资成本达到10.11亿元,同比增长52.5%。据时代控股称,该增加主要是由于集团土地收购及物业开发扩张有关的银行融资金额增加所致。

2020年,时代中国在财报中提出的销售目标为823亿元。这一目标,让时代中国直接爽约此前定下的短期内实现千亿的目标。

在2017年的业绩发布会上,时代中国董事会主席岑钊雄表示,拥有1700万㎡土地储备,货值2000多亿的时代中国短期内有信心实现千亿销售目标。

走出广东,积极拿地……后续的发展节奏,也显现出时代中国在朝着这个方向走。

2018年,时代中国在广东本地及成都等9个城市共购入23宗地,土地成本为129.67亿元。

2019年,公司通过参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购,在广州、佛山、江门等城市共购入28幅地块。拿地成本总额约为233.97亿元,虽未达成全年302亿元的拿地预算,但同比增长80%,总新增建筑面积约757万平方米。

截至2019年底,公司拥有土储约2300万平方米,增幅25%;同时,城市更新项目总数超120个,预计潜在总建面约4300万平方米。

为了推进销售,时代中国还曾被传出强制全员卖房。提出千亿目标的两年来,时代中国每年都超额完成了既定目标。

但今年,在公司全年可售货值为1400亿至1500亿元,拿地预算也在250亿-300亿左右的情况下,时代中国却将销售目标定为了823亿元,增速仅为5%,远远低于上一年的增速,这背后有着什么样的隐情?

就如知名财经评论员严跃进在接受文軒财经采访时所言,时代中国823亿的销售目标,体现了企业继续做大规模的导向,但5%的增速,就比较乏力,其实很多企业的增速能够保持20%-30%的水平。

岑钊雄对外的说法是,千亿目标只是阶段性的,目前千亿已经不是一个很重要的目标了。“我们相信这个目标很快就可以实现,今年不能实现,明年也会实现的,所以我们现在设立的是一个更高的目标。”

在严跃进看来,时代中国可售货值比较多,对于销售完成的压力会小一点,但现在房地产销售市场的回暖有很多不确定性,这个对企业来讲是有一定压力的。

对比历年来的销售数据可以发现,虽然时代中国如愿完成了2019年的销售目标,销售业绩的增速却明显出明显下滑态势。

文軒财经统计发现,2015-2019年,时代中国的销售额同比增速分别为28.10%、50.34%、41.90%、45.60%、29.32%。其增速受大市场环境影响严重。

No.2 城市更新业务的功与过

2018年以来的时代中国,不仅销售增速在放缓,全国化布局成绩也一般。

发家于广州的时代中国,一直以来将业务发展的战略中心放在了珠三角,粤港澳大湾区为战略深耕区。

如今业务覆盖住宅开发,产业、商业开发运营,以及城市更新、金融、长租公寓、社区服务、物流仓储、教育、家具家装等领域。其中,物业开发是最主要的业务板块。

2018年,时代中国进入成都市场,被媒体誉为其面向全国开疆辟土的第一步。但两年来,广东省外的项目占比只有6%。

数据显示,截止2019年12月31日,时代中国在全国共拥有127个处于不同阶段的主要项目,其中119个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市。

4个位于湖南省长沙市,1个位于湖北省武汉市,2个位于四川省成都市及1个位于浙江省杭州市。其中,在杭州和武汉是首次落子。

也就是这127个项目中,94%都位于广东省,这或许和其发展城市更新业务有着密不可分的关系。

数据显示,2019年,时代中国新增土储有46%都来自于城市更新项目。

截止2019年,时代中国城市更新项目超120个,预计潜在总建筑面积约4300万㎡,当年成功转化10个,总建筑面积约368万㎡,其中8个纳入土储的总建筑面积约349万㎡。

据岑钊雄在2019年财报发布会上透露,2020年还会积极参与旧改项目。争取完成超过10个项目的转化。

严跃进认为,城市更新业务的好处能为公司拿到优质地块,转换来的土地成长性非常高,增值空间很大,但是因其周期比较长,有不确定性因素,这也会为公司带来压力。

实际上,作为时代中国的核心业务之一,2019年,城市更新业务收入21亿元,同比下滑了22%,这是时代中国四大业务矩阵中,唯一出现营收下滑的板块。

数据来源:2019年财报

城市更新项目营收占集团总营收占比也从2018年的8.1%降为2019年的5.1%,相反,更新业务成本却由2018年的9.83亿元增长至2019年的10.83亿元。

这也直接拉低了集团的毛利率。

与此同时,时代中国还将面临不小的债务压力。

据年报显示,截至2019年末,时代中国负债总额为1253.94亿元,同比增长29.6%,资产负债达到77.84%,较2018年底增长了近3个百分点。

数据来源:2019年财报

截至2019年12月31日,时代中国计息银行贷款及其他借款合计约为532.608亿元。其中一年内到期借款约为185.977亿元,同比增长了154.4%。2年至5年内须偿还的借款达342.107亿元,在有息负债中占比64%;而5年后到期的借款约4.524亿元。

对此岑钊雄表示,公司融资渠道顺畅,今年即将到期的债券,无论是境外的美元债,还是国内债,都能去覆盖到。

No.3 进入成都两年,首个项目去化21%

在被视为面向全国开疆辟土第一步的成都,时代中国变现如何呢?

2018年10月31日,时代中国以5050元/㎡的楼面价竞得郫都79亩住宅用地,2019年3月12日,又以12300元/㎡的价格竞得金牛区茶店子地块。

2019年8月24日,时代中国在成都城市品牌发布会。时代中国成都公司总经理李健当时表示:“我们期待植根于这座城市的文化土壤,为这种城市呈现更精美的作品,为这座城市的人民实现更加向往的生活。”

随后,位于郫都的项目时代风华被打造为高层和叠拼两种产品,已分别于2019年11月和2020年1月合计推出482套房源,据第三方监测机构数据显示,截止3月16日,时代风华共认购180套房源,去化率为20.75%。

位于金牛茶店子的时代天境尚未推出。据时代中国成都公司营销总李雪霞在成都品牌发布会现场的介绍,时代天境将被打造成集住宅、街区、商务、产业复合的艺术综合体。

这个项目市场表现如何,还需静观后效。

时代中国的工作人员曾向文軒财经表示,他们对时代风华的去化非常有信心,针对成都公司未来的发展,成都团队一方面在看地,另一方面也需要向集团证明自己的能力,兑现之前的经营承诺。(详见:时代中国自救)

不知成都公司的表现,时代中国总部是否满意?

如今,时代中国2020年新的目标已经确定,时代中国在成都的发展计划如何?今年的全国化布局计又如何?截止发稿,文軒财经未联系到时代中国予以置评。

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