成都企业现状大调查③:时代中国恳请“退钱”为还债?

成都企业现状大调查③:时代中国恳请“退钱”为还债?

今年是极不平凡的一年:新冠疫情反复发酵,国际局势动荡不安,经济形势日趋复杂,调控力度空前,成都市各类企业生产经营正面临着空前的困难和压力:市场份额明显萎缩,经营利润下降,生存压力加剧……

对此,成都市科技新闻学会联合文轩财经推出《成都企业现状大调查系列报道》,在调控及疫情双重压力叠加下,关注企业生产现状,反映问题,探寻可持续发展之路。

欢迎企业接受我们的调研,反馈企业现状,调查结束后我们将根据企业行业分类,梳理问题反馈相关部门。

本文是《成都企业现状大调查系列报道》第三篇,我们研读有着“广州旧改王”之称的——时代中国。

公司简介

时代中国成立于1999年,是中国民营企业500强,中国财富500强,中国房地产50强。业务主要覆盖住宅开发、城市更新、产业运营、商业运营、社区服务、未来教育等领域,于2013年底在香港上市。时代中国起步于广州,深耕粤港澳大湾区,并同步布局长三角、长江中游、成渝城市群等区域。目前投资项目已覆盖近20个城市,共拥有200多个项目。2018年,时代中国战略性进入成都市场,前后开发了两个住宅项目,分别是位于郫都万达旁的时代风华和位于金牛区茶店子的时代天境。

3月29日,时代中国向广州市政府递交《关于恳请支持旧改项目退出的报告》。

在这份“求救信”中,时代中国称因受多方位政策叠加调控,销售回款显著下滑,而旧改项目沉淀大量资金,为顺利渡过当前阶段性困难,申请退出广州黄埔、增城、从化共计8个旧改项目,并请求归还保证金及前期投入资金共计20.1亿元。

作为“广州旧改王”,时代中国此举,被普遍理解为是为筹集还款资金。

在3月31日举行的全年业绩发布会上,时代中国曾表示,时代中国在国内9个城市,拥有约135个处于不同发展阶段的城市更新项目,潜在总可售面积约4000万平方米,预计总货值超过1万亿。

城市更新项目的显著特点是前期投入大、盈利周期长、资金回笼慢,再加上疫情和旧改改革双重“枷锁”,对当下财务状况承压的时代中国而言,旧改项目或已从曾经的“香饽饽”变成了“烫手的山芋”。

总负债1557亿、偿债压力大

年报显示,截至2021年底,时代中国资产总额1983.93亿元,同比增长3.6%;现金及银行结余206.58亿元,同比减少54.42%;

债务方面,时代中国负债总额1557.38亿元,同比增长0.08%;计息银行及其他借款方面,时代中国的流动和非流动总额为533.94亿元,同比减少13.2%。一年内到期借款为110.2亿元,约392.76亿元的借款须于两年至五年内偿还,约30.985亿元须于五年后偿还。

对于今年须偿还的110.2亿元债务,时代中国执行董事牛霁旻表示金额不大,很有信心按时偿还。截至3月30日,时代中国累计偿还了25亿元,4月22日,时代中国再偿还两笔于4月到期的优先票据,合共4.25亿美元本金及利息。

值得注意的是,时代中国今年须偿还的短期借款还剩余85.2亿元,再加上一年内应付的款项及票据,时代中国目前未偿还短债合计为257.07亿元。此外,境内债方面,时代中国于8月和9月分别有16亿、11亿元待偿还。

也就是说,时代中国现有可用资金无法覆盖其短债规模,偿债压力依旧较大。

销售目标对折,前4月完成全年目标27%

时代中国的流动性问题,其实在去年年报中就已经显现。

4月25日,时代中国发布2021年年报。

去年全年,时代中国实现营业收入436.35亿元,同比增加13.1%;利润47.54亿元,同比减少11.4%;核心净利润48.02亿元,同比减少10.9%;累计合同销售(连合营项目销售)金额约955.9亿元,同比减少4.78%,完成全年销售目标的86.9%;签约建筑面积约514.2万平方米,同比减少23.6%。

截自时代中国2021年年度报告

整体来看,和大多数房企一样,时代中国也陷入了增收不增利的尴尬境地。而这也是时代中国连续第三年出现净利润下滑的现象。

基于业绩下滑和行业调整,时代中国主动将今年的销售目标下调至650亿元,相较去年1100亿元的销售目标砍去近一半。

5月4日,时代中国发布截至2022年4月30日止4个月未经审核经营数据。

截自时代中国业绩公告

今年前4个月,时代中国累计合同销售(连合营项目销售)金额约177.47亿,签约建筑面积约106.8万㎡,同比分别下降37.3%、26.7%。

照此计算,前四个月,时代中国已完成今年全年目标的27.3%。

可售货值超3000亿、集中在粤港澳大湾区

土储来看,截至2021年,时代中国土地储备2000万平方米,可售货值超过3000亿元,该公司土地储备主要分布在粤港澳大湾区城市,区域外城市则是在成都、南京、武汉、长沙配置有项目。

2018年,时代中国战略性进入成都。

2018年10月31日,时代中国以5050元/㎡楼面价拿下成都市郫都区一宗约45亩纯住宅用地,呈现项目为时代风华,这是时代中国在成都开疆拓土的首个项目,已于去年上半年售罄。

2019年3月19日,时代中国再竞得金牛区茶店子约57亩土地,呈现项目为时代天境,该项目也于去年10月底清盘。

另外,值得一提的是,一个月内,时代中国被两大国际知名评级机构相继下调评级。

4月初,穆迪再将时代中国的企业家族评级由“B1”下调至“B2”,并将公司高级无抵押票据评级由“B2”下调至“B3”,评级展望为“负面”。

穆迪表示,评级下调反映其预料时代中国的流动性将因营运现金流下降而减弱,主要由于集团未来12至18个月的合同销售额可能下降。

而在此前的3月10日,惠誉将时代中国的长期外币发行人违约评级(IDR)从“BB-”下调至“B+”,展望为“负面”,将高级无抵押评级从“BB-”下调至“B+”。

这意味着,时代中国后续或将面临再融资风险加大的危机。

借用时代中国董事长岑钊雄在2021年业绩会上曾说过的那句话“整个行业最糟糕的时间已经过去”,但对于时代中国来说,其自身的风险尚未消除,还需要更多的积极措施去应对。

文轩智库专家、知名地产分析师严跃进分析认为:时代中国申请退出旧改项目,跟企业经营压力有一定关系,但不是说这家企业有问题,通过退出一些不理想的项目,能够降低企业的资金压力,这种操作值得关注,类似申请退出具有积极的意义。

从实际过程中来讲,一个旧改项目动辄百亿元的投资门槛,多年运营,现金流才能回正。旧改项目,投资过程、周期比较长,中间也可能出现很多不确定性因素,在当前疫情下,更加增加资金压力,主动退出能够主动降低成本,时代中国此举或许能够启发一些企业,后续在旧改项目方面需要谨慎考虑。

“本身类似企业,表现还是不错的,时代中国最近也偿还了一些债务,整体经营方面比较稳健,有助于类似企业,更好地去应对新一轮的发展,后续的成长性也会更好。”严跃进补充道。

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