文轩指数| 2022年第二批次集中供地解读

文轩指数| 2022年第二批次集中供地解读

继北京、厦门、福州、青岛、东莞、苏州等地之后,2022年第二批次集中供地将于本月12日-14日在新一线成都上演。

6月10日,成都发布2022年第二批次集中供地信息——55宗涉宅地、总出让面积约3040亩,将于7月12日-7月14日三天集中拍卖。值得注意的是,本次青白江和新津两个远郊区域取消了清水限价,剩余地块均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖规则进行拍卖。

截至目前,成都“双集中”已进行到第五轮,相比前四个批次,在供应端口,今年第二批次双集中供地有何变化和特征?

壹·基本面

①性质:纯宅地持续占据主力

首先,从用地性质来看,55宗地块中,纯住宅地块持续占据绝对主力,住兼商地块次之,商兼住地块最少。其中41宗为纯住宅用地,合计约2259.39亩,占比超七成,而住兼商和商兼住地块分别为10宗、604.6亩和4宗、176.07亩。

②体量:青白江接棒成华“供地大户”

从供应体量来看,一圈层的武侯和三圈层的青白江本批次均“上架”7宗地块,分别约245亩、464亩,供应宗数为所有区域之首,其中,青白江464亩的供应规模也是所有区域中最高的;二圈层的龙泉驿紧随其后,供应6宗,约203亩;“供地大户”成华此次供应宗数有所减少,供应5宗,与温江并列第三,分别供应约218亩、360亩。

青羊、高新南、天府新区及新都均供应4宗,分别约144亩、174亩、343亩和294亩。值得一提的是,自集中供地以来,一直保持高供应量的天府新区此次供应宗数相较之前几个批次有明显下滑,供应宗数由此前的四轮的平均7宗下降至4宗,但此次其343亩的供应规模仍排名第三。

主城区金牛、锦江,城南双流及新津区域维持低供应,本轮均仅供应1-3宗地块。

单就供地亩数而言,供地规模前三分别是青白江(464亩)、温江(360亩)、天府新区(343亩)。

分圈层来看,本批次供应规模延续“二圈层>一圈层>三圈层”特征。

③价格:房价提升明显,限价突破至34500元/㎡

起拍楼面价来看,起拍价大于等于10000元/㎡的“万元地”有28宗,占比约51%,它们主要分布在一圈层及二圈层的天府新区、龙泉驿和双流3个区域。

起拍价大于等于15000元/㎡的地块有7宗,占比约13%,其中4宗位于高新南区,3宗位于锦江区。

最高起拍楼面价为19600元/㎡,为高新南区大源板块约23.5亩纯住地块,该宗地限定清水房价也为本批次最高,达到34500元/㎡,突破双集中供地以来清水住房最高销售均价。

房价方面,远郊青白江和新津取消了清水住房限价,主城、近郊及天府新区本批次清水住房最高销售均价相较上批次均有不同程度提升。主城区清水房价限制在23000-34500元/㎡(上批次17900-32000元/㎡),天府新区清水房价限制在19000-24000元/㎡(上批次23950-28000元/㎡),近郊清水房价限制在12000-27000元/㎡(上批次13000-22000元/㎡)。

主城5+2区域中,清水住房限价最低的是位于天府新区煎茶街道天府文创城板块的2宗住兼商地块,规模分别为约95亩、63亩,95亩起拍楼面价为5900元/㎡,熔断价6700元/㎡,63亩起拍楼面价为4600元/㎡,熔断价5200元/㎡,限定清水房价19000元/㎡。

限定清水房价高于2万/㎡的地块37宗,占比67%,宗数相比一批次的34宗增加3宗,占比基本持平。它们主要分布在主城区、双流区、温江光华新城和龙泉驿区东安湖等板块。

限定清水房价高于2.5万/㎡的地块26宗(上批次18宗),占比47%(上批次36%),它们主要分布在主城区及近郊的双流、龙泉两个区域。

限定清水房价高于3万/㎡的地块11宗,占比20%,相比上批次限价高于3万/㎡的地块仅3宗,涨幅明显,这11宗“超3万/㎡地”分布在高新南区(3宗)、青羊区(3宗)、金牛区(2宗)、锦江区(2宗)和武侯区(1宗)。

整体来看,本批次供应宗地的起拍楼面地价与今年首批次基本保持一致,无明显涨降幅,但各区域房价空间有较大提升,意味着拿地房企开发利润空间有所扩大,在近期多重楼市利好政策刺激下,房企拿地意愿和积极性或将进一步增强。

四大变化

01 41宗、2259亩,纯宅地升至5个批次最高

55宗地块中,纯住宅41宗,合计约2259亩,宗数占比75%、规模占比74%,从去年最开始首批次集中供地的45%一路持续升至5个批次最高。

纯宅地供应规模的持续提升,意味着后续中心城区新建住房的供应量将会进一步加大。

02 武侯创新高,郫都、高新西缺席

分区域来看,供地规模变化最大的当属郫都区,在去年第一轮集中供地中,郫都区豪气供地5宗,以983亩的供地规模位居“12+2”区域之首,但在接下来几轮中,供应直接腰斩,每轮只有1-2土地供应,本批次直接零供应。

同样缺席本批次供应的,还有与郫都区相连的高新西,自集中供地以来,高新西区域仅出让2宗住兼商地块,一宗由高投置业拿下,一宗被中骏拿下,呈现项目为中骏湾璟壹号。

武侯区本批次供应7宗地,创下新高,在此前供应中,武侯区缺席了去年第三轮土拍,另外三次均供应2宗,此次则以7宗地、245亩的供应体量排名一圈层第一名。

03 86亩→55亩,单宗地块规模变小

分析五轮双集中供地,由于“12+2”区域大体量地块的逐渐出让和被开发,平均单宗供应面积从去年首批次的86.2亩减小至本批次的55.3亩,5个批次平均单宗地块规模分别为86.2亩、75.8亩、69.1亩、62.5亩和55.3亩,呈现减小趋势。

小规模地块总价可控,有利于参拍企业控制拿地成本,减轻开发压力。

04 限制放松,理论房地价差再提高

对比此前四个批次,本批次各个区域房地价差(清水住房最高限价-起始楼面地价)再提高。表现最明显的为金牛区,去年首批次房地价差为8900-9000元/㎡,二批次为7400-14000元/㎡,三批次为7865-10000元/㎡,四批次为8800-13000元/㎡,本批次房地价差则直接抬升至2万元档,理论房地价差区间为23500-25600元/㎡。

值得一提的是,金牛区茶店子板块此次出让的2宗商兼住地块也是所有地块中理论房地价差最高的两宗地块,分别为25600元/㎡和23500元/㎡。

55宗地块中,剔除没有限制清水房价的青白江和新津的8宗地块,剩余47宗地中,共45宗的理论房地价差在1万元/㎡以上,占比超9成,仅位于新都石板滩和斑竹园板块的的2宗地理论房地价差不足1万元/㎡。

对于开发企业而言,理论房地价差的提高,在一定程度上降低了拿地成本,为房企预留了更多的利润空间。

文轩智库专家:本批次土拍表现将好于预期,短期内国央企仍是拿地主要力量。

文轩智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进:

“成都本轮供地数量较多,大多地块位置也不错,表明当前政府希望房企积极参拍。

全国市场来看,第二批次的供地节奏明显加快,主要是由于双集中供地前期已经进行了多轮,积累了一定的实战经验,土地竞拍规则、流程等更加熟练,相应部门应对更加游刃有余。

成都的地价相比其他重点二线城市相对便宜,前期5、6月份的市场销售表现也不错,加上前期两次新政出台刺激楼市回暖,房地产开发企业应该会加快拿地动作,因此预计本批次土拍表现会好于预期。”

文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄:

“成都二批次供地共计推出55宗涉宅用地,从变化来看,首先本次供地清水限定房价有所拉高,其中有十余宗地块清水限价突破30000元/平,最高清水限价达到34500元/平,其次,本次供应的纯宅地数量较往期有所增加,且有包括青羊新城等多个热点板块均有地块供应,地块品质提升,另外,从供应占比来看,青白江区供应数量最高为7宗,其次为龙泉驿合温江区。

从当前已经完成集中土拍的城市来看,基本呈现较首轮热度提升的趋势,这也与近期政策频频释放积极信号以及土拍规则做出调整、条件放宽有关。

作为成都531新政后的首场土拍,加上土地供应端的一些积极变化,将会对提升开发商拿地积极性起到重要作用,在全国房地产市场逐步恢复的背景下,预计开发商的拿地意愿将会有所增强。但是值得注意的是,当前房企仍面临着一定的资金压力,短期内国央企仍是拿地的主要力量,部分优质民企逐渐崛起。”

文轩指数:投资信心需时间修复,“稳”仍是主旋律

分析全国重点城市第二批次土地集中出让表现,城市间依旧呈现出冷热不均的特点。

福建两大核心城市厦门、福州率先拉开2022年双集中土拍序幕,5月26日,厦门打响双集中土拍“第一枪”,出让的10宗地块中出现1宗流拍,剩余地块多为低溢价或底价成交,平均溢价率仅约1.4%,拿地房企清一色为央国企,民企无所斩获。

紧接着5月27日,福建省会福州开启集中土拍,14宗地块流拍3宗,整体溢价率降至集中供地以来最低,拿地房企同样以央国企和地方平台公司为主。

6月1日,首都北京第二批次集中土拍落下帷幕,在地价有所降低、配建有所减少前提下,17宗地块流拍3宗,成交的14宗地揽金近500亿元,平均溢价率约5.35%,较首批集中供地上升0.95个百分点。竞得房企中,国企、央企、或者有国资背景的房企几乎垄断北京土拍市场。

6月16日,青岛完成二批次集中供地,27宗地,流拍1宗,成交的26宗地中,19宗地有“央国平”的身影,占比超7成。

6月23日,苏州第二轮集中土拍迎来平稳收官,20宗地均由苏州本土企业拿下,13家拿地房企中,地方国企和城投企业为拿地主力军,占比达9成,2家民营企业各自底价拿下1宗地块。

在6月24日完成第二批次集中土拍的东莞,相比首批次本次热度回暖明显,8宗地全部成交,2宗溢价成交,溢价率提升6.2个百分比至7%。

刚刚完成二批次土拍的杭州,表现较为火热,45宗地块全部成交,揽金约557亿,12宗触及中止价进入一次性报价和摇号环节。

……

从已完成二批次集中土拍的城市来看,大多数城市均出现流拍现象。拿地房企来看,延续了此前国企央企与地方平台公司托底的格局,民营房企存在感较低。

可见,虽然今年以来楼市、地市方面都释出一定的利好,限购条件有所放宽,但疫情等不确定因素持续影响下,投资信心仍需要时间修复。随着各地相继优化调整楼市政策,“稳”仍将是二线城市土拍“主旋律”。

说回成都,在5月,成都曾先后在5月16日和5月31日出台两次楼市新政,从放松购房资格、满足多子女家庭住房需求、降低持有成本等多方面优化松绑。

楼市政策端利好逐步传递到市场端,据文轩指数监控数据显示,新政后成都楼市迎来好转,不论是新房市场还是二手房市场,均呈现不同程度的回暖,成交量、带访量及来访量均实现明显上涨。

在此背景之下,本批次供应地块单地块规模减小,总价可控,且房地价差进一步放宽,利润空间进一步提升,对于拿地房企而言,拿地压力减轻的同时后续开发利润得以保障,这将在一定程度上刺激到房地产开发企业们参拍和拿地的积极性,但近期不少房企面临偿债,资金压力仍较大,或导致土地市场难获较大溢价空间,预计成都2022年二批次土拍将与大部分重点二线城市表现一致,“稳”字仍是主旋律。

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