为什么大股东频繁给旭辉注资?

为什么大股东频繁给旭辉注资?

继旭辉控股集团(以下简称“旭辉”)对外发布前七月销售数据的一周后,8月16日,旭辉官方再宣布将进行组织改革,“区域公司的层级压缩到两层,保持组织的弹性和人员的精简。”一时间引发大众讨论。

毕竟与此同时,旭辉正在出售香港物业股权,拟作价6.74亿港元卖给控股股东名下公司。

实际上,引起企业频繁变动的原因很多,但是涉及组织架构调整、涉及出售物业,容易引起一些负面联想,认为旭辉存在资金隐忧。

林氏三兄弟频频输血,为旭辉注入流动性资金


旭辉集团2000年成立于上海,其控股股东旭辉控股于2012年在香港主板整体上市,以房地产开发、商业运营和物业服务为主营业务,致力于“成为受人信赖的城市综合运营服务商”的综合性大型企业集团,实际控制人为林氏三兄弟:林中、林伟、林峰。

近期,林氏三兄弟频频增持旭辉股权、注入流动性资金,向外界传递信心。
具体来看,8月10日,旭辉发布公告称,将以6.74亿港元的代价出售香港物业60%权益予林中、林伟和林峰。交易价格包含两部分,一是公司截至2022年6月底资产净值的60%约1049万港元;二是股东贷款账面值6.54亿港元。
此次出售事项将为旭辉带来约987.5万港元的收益,所得款项净额总额6.73亿元将用于一般营运资金。
7月上旬,旭辉将其位于上海松江九亭镇的上海旭辉纯真中心6号进行出售;买方为上海瓴艾,总代价约为1.87亿元。据悉,上海瓴艾为领寓国际全资附属公司;而领寓国际从事长租公寓运营管理、酒店等相关服务。旭辉间接持有领寓国际50%的股权,但并未被视作旭辉的附属公司;林氏三兄弟合计间接持有领寓国际40%的股权。而在股票方面,林中曾表示,旭辉的股价长期以来被市场严重低估,尤其是疫情以后,整个行业的股价都是被低估的。自今年业绩会之后,林氏三兄弟接连增持公司股票,尤其在7月份的增持也颇为密集。
7月22日,林中、林伟及林峰在公开市场购买合共50万股旭辉股份以增持股权,总代价约为98.3万港元。5天后,林氏兄弟再次出手,于7月27日透过联系人在公开市场购买合共50万股公司股份,总代价约为111万港元。
7月14日,林峰又公开市场购买共50万股公司股份,总价约为136.4万港元。
7月13日晚间,林峰在公开市场购买合计100万股公司股份,总价约为257万港元。
3月25日-29日四个交易日内,连续增持521万股公司股权,耗资约2167万港元。
去年11月大额注入认购供股,承诺将投入8.87亿港元认购2.22亿股,并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购,合计最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展。
对于这种大股东为自家公司输血的行为,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄分析认为,一方面可以达到为企业增加现金流的目的,增加流动性,另外,也说明了在当前的行业环境下,企业所面临的资金压力仍不小,不得不采取各种手段来补充现金流,为企业输血,间接向资本市场传递信心。
而且,可能企业面临了一些投资者的猜疑,知名地产分析师严跃进认为,对于旭辉这样的开发商,最近也有一些不太好的评价,注资是为了体现企业的实力,挽回市场的信心。


旭辉被指存在一定的隐忧,导致投资者信心动摇


分析旭辉的市场表现,整体业绩走势表现较好、没有密集的偿债节点、融资较为畅通,但是,受累于市场整体低迷,房企承受力减弱,观察企业状况时,一些“隐忧”的地方也被投资者注意到。
1、员工称理财延期兑付后,高层也变动
2021年12月,有旭辉员工在公司内部bbs发帖称购买的理财未兑付,据说是12.20到期的员工理财延期兑付了。有的人准备认筹冻资上海第六批新房,现在也搞不成了。
随后,旭辉CFO回应称:“我12月初就发贴跟大家解释过,未来三年,员工理财额度只减不增,最迟2024年末归零。针对大家关心的付息和赎回问题,最近一期的工会理财利息已于2021.12.21付至员工账户了,站子下面很多回复也印证了这个事实。”
由此,员工理财兑付风波告一段落,两个月后,迎来了高层人事变动。
2月21日,旭辉官网通报原仁恒置地执行副总裁周轶群正式加盟,担任集团副总裁兼运营中心总经理。随后,有消息称旭辉另一元老——此前分管投资的原副总裁潘道原已离职。据称去年6月份从升龙地产跳槽到旭辉担任副总裁的张海民已经填补了潘道原离开后的部分空缺工作。
资料显示,潘道原于2008年2月加入旭辉控股,曾任集团营销管理中心总经理、总裁助理及投资发展部总监等职。可以说潘道原在旭辉从一个小型房企发展成国内知名房企中发挥了重要作用,经历多年深耕,至今未透露离开的原因。
2、瑞银发布看空报告,质疑旭辉“合作模式”
3月14日,瑞银发布研究报告,将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”,旭辉近年来发展过程中伴随争议的“合作模式”推至台前。
瑞银报告指出,旭辉有400多个项目公司,其中80%非全资拥有,仅35%-45%的项目并表。据预期,如果合作方违约,项目公司将遇到抽贷和销售难的问题,旭辉也将受到波及。
受此报告影响,旭辉的股价在3月14日和3月15日分别下挫19.95%和23.35%。3月15日收盘价2.71港元,创下了3年来旭辉股价的最低值。
随后,旭辉回应称,“我们内部统计,涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个,占旭辉总项目的占比不到5%,旭辉的平均股比约30%。旭辉在手项目的并表比例约56%非35%-45%。”
诚然,合作是把双刃剑,虽有助力规模增长、分摊资金压力和风险的优点,却也饱受权益占比下滑、业绩含金量不高的质疑。行业寒冬之际,出险房企不断增加,瑞银认为旭辉“合作模式”风险较高,需要投资者提高警惕。
但是,我们也应该注意到,参考8月10日瑞银对内地房企的集体“扫射”,做空机构冲击内房股的行为,已经较为普遍,优质企业也不能幸免。
一些大公募基金为自身流动性“选择出清”无差别砍仓,从而引发股价暴跌。
有业内人士对媒体分析称,“从市场规律来说,市场总是有人出清、就有人博弈高收益入场,在一轮清仓结束后市场可能会出现一段平静或恢复期。就心态而言,我们也希望市场多一些客观的利好消息,平衡市场未来预期。”
3、存在一定的表外负债风险
不能忽略的是,“合作模式”对旭辉的影响还在继续。
数据显示,2014年-2020年,旭辉的销售额权益占比呈现明显下降的趋势。而销售权益比被稀释的结果就是股东权益失衡。
2016年,旭辉控股的少数股东权益不过23.03亿元。但是从2017年开始,其少数股东权益呈现爆发式增长。截至2021年底,旭辉控股的少数股东权益达到了634.85亿元,同比大幅增长44.11%,占全部股东权益的比例增至60.19%。而2021年, 母股东权益仅有419.9亿元,占比仅为39.81%, 甚至还不如2020年少数股股东的权益收益。
2018-2021年旭辉股东权益变化图(单位:亿元)

来源:东方财富网
而随着旭辉控股少数股东权益的增加,其少数股东损益也相应有所增长。不过,近几年,旭辉少数股东损益的增幅明显小于少数股东权益,可以佐证公司的表外负债风险。
根据数据显示,2018年旭辉控股少数股东损益占净利润的比例为20.99%,少数股东权益占总股东收益为40.36%,二者相差19.37%。而截至2020年底,旭辉少股东损益占净利润的比例为30.55%,而其少数股东权益占比几乎为54.99%, 二者相差近25%,相比2018年扩大近6个百分点, 颇有“明股实债”的嫌疑。
2018-2021年旭辉少数股东损益值和占净利润比重变化图

来源:wind

入蓉5年,成都旭辉发展布局迅速


成都市场方面,旭辉发展较为迅速,2017年首进成都,一年后,在成华、金牛、武侯、双流、崇州等区域落地合计6个项目,相对而言,更专注于城北区域的开发。至今,成都旭辉已经布局了近二十个项目,正在做新津和温江tod项目的开发。
2021年,旭辉商业首入成都,在新都、成华、新津、温江落子四座商业项目,分别为新都旭辉广场、华宇·旭辉锦绣广场、温江旭辉广场、新津旭辉里。同年,旭辉在成都的首个商业项目华宇旭辉锦绣广场正式亮相。

成都旭辉企业风格较为低调,近期被关注的事件,为旗下建筑公司被官方罚款,涉及开发温江万盛tod项目。
据文号为“成环罚字(2022)WJ005号”的行政处罚决定书显示,当事人上海新置建筑工程有限公司发生了这样一件事:“成都温江万盛站TOD综合开发项目旭辉中心(地块三)项目部将废油漆桶(HW49)露天堆放于项目部14#楼北侧空地,堆放处未按照危险废物贮存污染控制标准(GB18537-2001)要求进行建设。”
成都市温江区生态环境局认定“该公司(单位)的上述行为违反了《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》第七十九条的规定。”故,在企业提起申诉后,仍保持了罚款的决定。
房地产行业专家观点:
知名地产分析师严跃进

旭辉七月份的销售数据,实现了正增长是很不错的,如果按照城市的数据,一般是环比下跌至少10%,这点值得肯定。
瑞银做空方面,其实就是说投资者做空的这种现象是需要注意的,我们必须要看到,肯定是有一些机构投资者在恶意做空,管理者需要警惕,需要和机构保持密切的信息沟通。
表外负债虽然不是传统财务核心负债,但是可能这些负债的规模,往往是对企业经营会有一些较大的影响,需要注意。
总体上来讲,国内房企确实经营方面压力比较大,旭辉能够取得这样一些成就,还是不容易的,我们要尽可能的为它创造一些比较好的环境。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄
作为闽系优质房企的代表,旭辉地产在销售业绩和财务状况上一直都表现较好,并且今年已经成功进入绿档区间,短期偿债无忧。
7月份单月销售额也实现稳定增长,在当下的市场环境下,旭辉可谓是与碧桂园、龙湖等优质民企并列的存在,是少数稳健的房企优等生。但是近期来,关于旭辉的风波却屡屡传来,对于外界对旭辉表外债务等负面传闻和猜测,曾致使旭辉股价大跌,虽然旭辉立刻发布了澄清公告,但是这份疑虑仍未能完全消除,也在一定程度上使得资本市场对旭辉的信心有所降低。
实际上,对于旭辉表外债务的担忧一直存在,从业绩来看,旭辉近年来销售额迅速增长,其中涉及大规模的合作开发,少数股东权益占比较高,或许存在明股实债的现象,基于合作方开发所产生表外债务就一直成为资本圈及外界对旭辉的疑虑和担忧。
旭辉自2017年进入成都市场,在成都布局已经近20个项目,近年来,旭辉在成都及整个西部地区的布局逐步深化,在成渝经济圈拿地也更加频繁,同时,旭辉将成都事业部更名为华西北区域事业部,意味着在深耕成都的基础上,开始拓展至四川其他城市以及新疆省的业务范围,足见旭辉对深耕成都和周边城市的决心。并且从上半年成都的销售额来看,旭辉地产也位居前列,在成都的发展也取得了良好的成绩。
四川同策房地产顾问有限公司副院长王伟韬
旭辉是一家民企里面比较稳健的开发商,不过,虽然销量每年都是很高,但是其实它的权益金额是很少的,它是走的比较稳健的路线,融资成本、财务成本比较低。
在成都的发展特征,一方面是合作开发,另一方面是产品的多样化,包括TOD、商业、住宅的多种类型。
对比其他企业,旭辉优势是产品线比较多样,可以做住宅开发,也可以做综合体,也可以做TOD;而且,它的财务状况要更好一些,没有暴雷。需要改进的地方,旭辉在成都的话,品牌的发声比较弱,没有做到应该有的影响力。

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