上市首日即破发,万物云的明天在哪里?

9月29日,万科分拆的物业管理服务商万物云正式于港交所进行交易,成为2022年最大的首发 IPO案例,是近2年以来募资最高的物业企业,也是物业板块中上市时规模体量最大的物企。

仍不敌行业“风口”流失的影响,万物云上市首日跌破发行价,跌幅一度超8%。目前万物云总市值549亿港元,在港股物业板块中排名第二,超过行业龙头碧桂园服务,仅次于华润万象生活。

虽然万科高层多次在公开场合表态,不在意市场短期估值,万物云上市开启了一个新篇章,未来是否会如郁亮所说的那样,“时间会证明万物云的价值”?仍待进一步观察。

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并未明显区分于传统物业
万物云的科技成分有待检验

早在2020年10月27日,万科物业发展股份有限公司正式更名为:万物云空间科技服务股份有限公司。

区别于一般物企的“传统三件套”:基础物管服务+增值业务服务+非业主增值服务,万物云注重空间科技服务,通过对旗下子公司的股权结构调整,将业务打包成为SPACE(空间)、TECH(科技)和GROW(成长)三大模块。


从万物云的三大核心业务来看,社区空间居住消费服务以万科物业为品牌专注于住宅物业服务,包含业务与传统物业服务企业一致:由美居与资产管理服务、及以车位销售服务为主要构成的社区增值服务。

商企和城市空间综合服务以万物梁行为品牌专注于商业及办公物业服务;以万物云城为品牌专注于城市服务业务,提供的服务包含物业及设施管理服务、城市空间整合服务及开发商增值服务。

万睿科技及第五空间为品牌的AIOT及BPaaS解决方案,此项业务是与传统物业企业区别最大的业务。其中,AIOT业务主要是基于万睿科技为主体,为客户提供规划设计、技术开发与集成、创新智能设备产品及软件系统等,如黑猫系列无人值守人行门禁系统及 Smart Guest 系列访客登记和身份验证系统。

根据公开信息,亿翰智库分析万物云的业务架构后认为:对比万物云的三大核心业务模块,与传统物企的业务结构相比差异性并不大。如果仅通过从业务打包划分、细分品牌精细化命名、放大解决方案的角度进行区隔,并不能明显的体现其独特差异性。甚至认为,万物云为了与传统物企业务区别,而进行改名的刻意性,注重形式上的改变,本质上并无过大的差异。

从营业收入来看,万物云目前确实还没有逃脱传统的基础物管服务,85%的收入仍来源于收取物管费。

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众多明星机构力挺
长期价值获认可

但退一步而言,即便没有科技、成长这些新模板,参照主流物企的情况,万物云用庞大且稳固的物业基本盘,支撑起一个千亿市值的物企也合乎情理。

总体而言,万物云至少提出了一个具有突破性的物企新范式,毕竟概念先行才是世界运转的客观规律。目前来看,万物云的概念并未引起资本市场的兴趣,上市首日万物云跌破发行价,跌幅一度超8%。

不过万物云本身拥有众多明星机构的力挺,本次全球发售约1.17亿股,其中基石投资者合计认购4383.4万股,相当于全球发售股份的37.56%,以及发行后总股本的3.76%。

包括淡马锡、瑞银资管、中国城通控股以及旗下国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等,基石投资金额约2.8亿美金。

万物云发行后总股本增加到11.67亿股,母公司万科A持有约6.6亿股,持股比例56.6%。

多元化的基石投资人愿意在此时投资万物云,根本原因或在于,认为其估值被市场环境所压制,而以万物云的定位、规模和经营质量,其蕴含着巨大潜力。

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上市净筹资额约56亿港元
大部分将用于“蝶城战略”智慧物业建设

此次上市,万物云发行净筹资额约56亿港元,万物云董事长朱保全在上市仪式上表示,将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设,以回馈客户。

据了解,“蝶城”是以街道为单位,以在管项目为圆心,员工20-30分钟步行可达为半径,构建服务圈,打通社区、商企和城市空间服务的边界,实现物业服务人员共享。

今年万物云在深圳、武汉、佛山、中山、南京、苏州、杭州等地,筛选了14个区域,作为首批构建蝶城的试点。
招股书更具体地介绍了募集资金的用途,其中35%为在选定街道发展聚焦浓度战略及在全国范围内推行“万物云街道”模式提供资金;约25%投入AIoT及BPaaS解决方案的开发;约20%收购三至五家增值服务提供商及行业上下游供应链服务提供商的大多数权益,来孵化万物云生态系统;约10%吸纳及培养人才;约10%用于集团营运资金及一般公司用途。
文轩智库专家
易居研究院智库中心研究总监严跃进

万物云的上市对万科、整个行业,都有颠覆性的意义,它不是传统的物业板块,而是平台的概念,在这个平台上,汇集各种物业等资源,有助于更好的提升效率,更好的做好物业方面深层次的管理。
总体而言,我给予万物云非常好的评价,包括成功上市、万科的基因,以及它的先进理念,是值得肯定和鼓励的。万物云的上市,也是当前房地产市场下行时,非常不错的一个事件。

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