在债务泥潭中已苦苦挣扎了一年多的蓝光发展，在新的一年，等来的不是事情的转机，而是接踵而来的坏消息。
在2月27日四川蓝光和骏实业有限公司被执行股权冻结后，28日，蓝光发展再发布公告称，2021年度第一期中期票据未按期兑付构成实质性违约，并暂无具体兑付安排计划。
1月底，蓝光发展因为通过资管产品等方式间接购买自行发行的21蓝光MTN001中期票据，扭曲发行利率，破坏市场秩序，被中国银行间市场交易商协会暂停债务融资工具相关业务18个月。这意味着，蓝光发展的融资空间被进一步限制和收窄。
更为严峻的是，过完年回来，蓝光发展再新增一笔违约债务，债务窟窿越来越大：2月10日，蓝光在公告中披露，公司及下属子公司新增到期未能偿债的债务本息为21.16亿元。
截至2月9日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计298.55亿元。这近三百亿元包含银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式。
△ 蓝光发展债务公告
即便蓝光发展多次表示正在努力化解债务风险，加紧制定债务风险化解整体方案，全力协调各方积极筹措资金，自救措施不断。
但现实是，仅凭目前蓝光发展账面上几十亿元的资金，完全不足以偿还如此高的债务。且就目前公开信息和局势而言，关于如何应对债务，蓝光方面尚无实质性有效的方案出台，迄今仍看不到实质性的脱困动作。
01
危机溯源
原本可以稳稳牢坐四川本土房企“一哥”地位，为何如今却泥潭深陷难以自拔、沦落到暴雷卖身？
成也扩张，败也扩张。细数去年以来暴雷的大多数房地产开发企业，大抵都曾将“高周转”奉为企业发展的金科玉律，而它们最终或是折戟于高周转开发模式所伴随的高风险、或是在全国化的盲目扩张进程中迷失了方向。
向来不甘心于偏安一隅的蓝光发展也是如此。
四川首家“双上市”房企的前世今生
蓝光发展成立于1990年，前身为成都兰光汽配厂，官网显示，其产业布局主要覆盖地产、数字建造、互联网科技、饮品等业务板块，下辖390余家控股、参股企业。
成立初期，蓝光发展主要集中做商业地产，开发了蓝色加勒比、金荷花、耍都、玉林生活广场等商业地产项目，并开始为成都市民所熟知。
△ 玉林生活广场，图据网络
2002年底，蓝光进入住宅开发领域，开始了住宅地产的试水项目——御府花都，并取得了不小的成功。据说当年御府花都开售时，人们提前两天就去售楼处打探、排队。
△ 蓝光开发的首个住宅项目—御府花都，图据网络
2008年，创始人杨铿便做出走出成都、布局全国的决定，次年先后大手笔在重庆、北京拿地。
2010年初，蓝光因在成都同一天内拿下的两块地刷新了成都地价，成为成都地王，而引发了市场广泛关注。
2011年，蓝光在内部提出“最短时间实现正现金流、最大程度减少资金投入峰值、充分利用时间价值、项目价值最大化”的目标。并奉行“3461”的开发模式：即一个项目拿地三个月开工，四个月开盘，开盘当日去化率60%，一年内实现项目现金流回正。
2012年，销售业绩首次突破百亿，并提出“9年千亿”的宏伟目标。
2015年4月，蓝光地产借壳迪康药业重组上市，并正式更名为蓝光发展。
此后几年，上市后的蓝光发展不愿意再拘泥于四川，加大全国布局，在全国各新进城市集中拿地，持续扩充城市版图，截止2020年末，已经进驻全国80余座城市。
2019年9月20日，蓝光发展将总部从成都搬至上海，形成“上海+成都”双总部发展格局。10月，旗下物业公司蓝光嘉宝服务也在香港分拆上市。
同年，蓝光发展实现销售规模1015.37亿元，如愿跨进千亿房企俱乐部。
数据来源：蓝光发展2016-2020年年报
“千亿房企”+四川首家“双上市”房企的双重殊荣让蓝光发展在业内尤其是四川本土市场一时风头无两。
导火索：平安债务违约
蓝光发展的债务危机最早始于2020年一笔平安债务违约。
公开资料显示，2020年10月，蓝光发展与平安旗下公司合作的广东佛山里水项目中，未能就一笔几十亿元债务的还款时间达成一致。项目负责人口头承诺可提前还款，但到了承诺期却没能兑现，引发了平安方面不满，从而上了平安银行的黑名单。
这是蓝光危机最初的导火索，随后引发了资本市场一系列连锁反应，使蓝光发展的融资环境急速恶化。
去年5月，首块多米诺骨牌倒下。蓝光发展因信托合同纠纷成为被执行人，开始引起公众关注。
7月，蓝光资金链终告断裂，坐实实质性违约：7月12日，蓝光发展公告称，截至到期兑付日终，发行人未能按照约定筹措足额偿付资金，“19蓝光MTN001”不能按期足额偿付本息，构成实质性违约。
随后，蓝光发展评级被接连下调，外部融资收紧，债务逾期接踵而来，再也无法筹措足额资金归还到期债务了。
激进拿地，一年亏损掉前五年总利润
事实上，自2018年四季度起，整个房地产已初显下行态势，彼时泰禾、华夏幸福等房企已开始出现现金流危机，就连处于第一梯队的万科也喊出了“活下去”的口号。
而这个阶段的蓝光发展刚刚跨进千亿房企俱乐部，正是意气风发之时，怎肯就此停下扩张的步伐，依旧不吝现金，大手笔、高溢价拿地。
公开数据显示，2018年至2020年，其拿地金额分别为430亿元、494亿元和529亿元。
在房地产上行期，依托高周转的发展模式，蓝光发展实现从2017年的百亿规模跨越到2019年的千亿规模。
但后续无数暴雷房企案例也侧面印证了高周转模式下的多个隐患。
伴随着拿地金额的逐年攀升，其债务规模也一路走高：
自2015年上市以来，蓝光发展开启大规模融资，净负债率从最初的109.16%飙升到高达193.62%，“三道红线”无一幸免。
高周转带来了高增速，但高溢价拿地的背景下，造成了“增收不增利”的局面。
2016-2020年，蓝光发展营收增速分别约为15.1%、25.5%、27.2%、9.6%，2020年跌至近5年来最低。
在债务规模扩大的背后，是其不断下滑甚至巨额亏损的经营业绩。
根据其最新发布的业绩预告，2021年蓝光发展实现归母净利润-120.37亿元，去年全年亏损的这120个亿比前五年的净利润之和还多出将近8个亿（前5年累计归母净利润约112.26亿元）。
02
“卖子”回血，窟窿难填
对于巨额亏损的原因，蓝光发展表示，一是房地产主业确认收入减少188.42亿元，同比下降47.37%；同时，结合目前流动性风险对未来房地产销售的影响，计提约69.09亿元减值损失；另因处置资产导致累计产生非经常损益约-7.33亿元。
房子卖不动、融资被限制，蓝光发展同大多数暴雷房企一样，寄希望于出售资产回血纾困。
其中最为广为人知资产转让事件包括：去年2月，以总价约48.46亿元将自己的“金娃娃”嘉宝物业拱手卖给碧桂园、去年底以1元的价格转让超14亿资产，天府新区TOP级黑钻项目转让给万科。并多次出售医药板块和现代服务业板块，回笼资金。
出售资产所筹集的资金对于债务规模逼近2000亿的蓝光发展而言，无疑是杯水车薪。
近期，蓝光发展也公开表示，目前公司所有的工作重心都会围绕债务风险化解工作开展，短期内不会进行主动的资产出售工作。文轩智库专家、诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，“受评级接连下调、销售欠佳等因素影响，当前蓝光的负债情况并未有明显好转，流动性受困，短期内靠销售回款解决资金流动性难题较难实现，同时，信用结构退化使得企业融资渠道进一步收窄，再融资难度加大，资产变现也会受到一定的影响，融资受限、销售不及预期等使得蓝光资金面紧张状态持续，蓝光发展仍面临着较大的偿债压力，后续除了加大出售资产力度和引入战投，蓝光发展重回运行正轨还是有一定难度。”
短期内不靠出售资产，蓝光发展还有其他的自救手段吗？虎年春天即将到来，而蓝光发展是否还能迎来属于自己的“春天”呢？
03
蓝光成都，丢失“主场”优势
在大本营成都，蓝光开发了无数商业和住宅项目，其中不乏多个知名楼盘，例如位于成都地标春熙路附近的蓝光香槟广场、郁金香花园广场等。
虽然发展至今日，蓝光已走过了30余个年头，但旗下住宅的主要5大产品系——芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系，除了黑钻系，其余均偏刚需，缺少高端改善产品。
尤其是在危机后，蓝光将在成都打造的位于天府新区的心血之作——蓝光天府黑钻的项目股权转让给万科后，便几乎彻底丧失了在高端改善市场崭露头角的机会。
△ 蓝光天府黑钻项目意境图，源自网络
文轩财经统计了解到，目前，蓝光在成都范围内在售或即将预售楼盘约8个，它们分别是位于龙泉驿区的蓝光未来云庭，位于都江堰市的蓝光青城河谷国际度假区、蓝光雍锦堰府；位于金堂县的蓝光观岭国际社区；位于郫都区的大盘项目蓝光长岛城；位于新都区的爱普新鸿府。商办项目有位于青羊万达旁的蓝光西环里（商业）和位于双流区的蓝光空港TMAX（SOHO）两个项目。
而于2017年，蓝光文旅计划投资超425亿，但直至2020年，落地的唯一一个位于都江堰的水果侠星球项目，目前也已无限期关停。
房联数据显示，目前蓝光发展在成都的存量房源接近3万套，存量面积约125.81万方，涉及到包含商办住宅等物业类型在内的近55个项目。
在蓝光发展各种违约、股权转让、工地停工、烂尾等负面消息频繁传出的过去一年里，蓝光在成都的项目颇受影响，销售进展并不乐观。
蓝光发展，这家在成都创立、在成都壮大的房地产开发企业，或许在创始人决定将总部迁往上海、大力铺开全国化布局的那一刻，就开始逐渐丢失了在成都的“主场优势”。
04
以史为鉴，保持稳健
作为曾经最有实力与全国性品牌房企同台竞技的“川军”，蓝光发展的没落，不免令人唏嘘。同大多数暴雷房企一样，盲目扩张、高周转和过早多元化是拖垮它们的根源。
“以史为鉴”，类似蓝光之流对于行业无疑具有一些警示意义：
首先，今年大部分企业将面临偿债高峰，资金面偏紧，现金流仍是悬在行业头顶之上的一把利刃，企业需引以为戒，构建财务安全边界，保持较好的信用机构，规避因债务违约等带来的负面影响；其次，房地产市场环境转变，行业间竞争较激烈，比拼品牌力、产品力及运营力的时代里宜修炼内功；
最后，随着市场调控层层深入，房行业已由过去的高速增长期步入到了平稳发展期，蓝光发展、华夏幸福等作为前车之鉴，保持稳健运营、避免盲目扩张是很有必要的。
事实上，纵观能在“黑铁时代”依旧混的顺风顺水的房企，除了头顶国字头“光环”的，剩余的无一不是区域深耕型房企，如去年提前一个月完成销售目标的绿城、成功完成去年销售目标的滨江、越秀、大唐地产等。
而四川本土房企中，在“一哥”蓝光没落之后，也有一些房企逐渐开始崭露头角，如发力高端市场的新希望、深耕三四线的阳光大地、“小而美”代表领地集团、专注高改的德商等。当房地产红利逐步消散，在加速洗牌、市场出清之后，可以预见的是，这些经历市场大浪淘沙层层筛选所留下来的、优质的稳健型房企势必将占据更多的市场资源和份额，迎来更长远的发展。
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