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邦泰能成为未来川籍房企领军者吗?

邦泰能成为未来川籍房企领军者吗?

2023年过去不到半年,我们已经见证了川内民营房企最猛烈的“洗牌”场景。

1.jpg前言:

2023年过去不到半年,我们已经见证了川内民营房企最猛烈的“洗牌”场景。

一方面,曾经的领头羊渐渐落幕,5月10日消息,蓝光发展在上市8年后,即将被上交所强制退市。前四月,曾经在强地级市站稳第一阵营的阳光大地,甚至未出现在亿翰智库《2023年1-4月四川省典型房企(本土)销售业绩top10【全口径】》的榜单,门槛为领地集团创造的销售金额17.41亿元。

而反面,一些原本未被广泛关注的民企,反而实现了逆势进击。近日,远达斥资总价42.52亿元收入成都大源宗地;邦泰则连获成都郫都区、天府新区华阳街道新地块的开发权,同时拿下遂宁、西昌、荆州等城市地块。

风云变幻之际,谁将逆势成为未来的川企领军者?

3月28日,成都开启了今年以来的第二场土地拍卖,3宗涉宅用地全部达到最高限价“熔断”成交。其中,天府新区地块竞买火热,很快就达到最高限价,22家房企参与抽签,最终由成都邦泰抽中,成交总价约13.67亿元。

不到两个月后,5月11日,成都6宗土地拍卖,共43家房企参拍。郫都区红光街道约46亩住宅用地再被邦泰竞得。地块起拍楼面价4700元/㎡,土地最高限价5350元/㎡,成交楼面价5100元/㎡,住宅清水限价14500元/㎡。

由此,邦泰成功在成都拿到2宗地块,从战鼓喧嚣的竞争中脱颖而出。

从乐山起步的中小型民营房企

资料显示,四川邦泰投资有限责任公司由四位股东控股,同时也是公司的创始人,即罗勇(30%),石凌涛(29%),王智勇(24%),何流(17%)。2006年,这四位合伙人在四川乐山成立了一家销售代理公司,一年后更名为邦泰,从销售代理公司转型做开发,此后便一直在房地产行业发展。

精于川内三四线城市的开发

较之大多数民营房企如火如荼进攻全国市场,起步较晚的邦泰有并没有为追赶行业红利而变得激进生猛,现阶段,川内三四线城市是邦泰的“主战场”,开发项目多集中在乐山、西昌、内江、遂宁、宜宾等地。

以内江和宜宾市场为例,根据亿翰智库信息,邦泰于2012年进驻宜宾,深耕宜宾8载,落十子,2018年宜宾市场火热,但供货明显不足,邦泰凭借天誉、天玺、翡翠城、白沙鹭岛、国际社区等在售项目,实现销售额75亿,市场占有率43%,排名第一,较早布局,耐心深耕为邦泰赢得了可观的利润。2019年,邦泰宜宾销售39.5亿元,单城产能占总产能26%,同年又持续补仓,投资金额超过16亿元。

而内江是又一重点布局市场,邦泰除了踩准城市成长节点,更擅长寻求区位价值增长点。在内江,一条汉安大道,十个邦泰项目。

|邦泰内江项目布局情况,图源:亿翰智库西南院

邦泰于2013年首进内江,所有项目几乎皆围绕汉安大道落子,当年的汉安附近是荒地是土坡,而如今是城市新的经济、政务发展中心。2019年,邦泰内江销售业绩34.5亿元,单城市产能占总产能23%。瞄准极具发展前景、升值明显的地段,进而参与见证该区域的蜕变,邦泰与城市、区域共同成长。

走出“大本营”,重回成都市场

邦泰自2013年进入成都之后,就在陆续寻找合适的机会获取土地。

2019年底,邦泰集团在成都东三环十陵板块拿下一宗81亩地块,成为了邦泰重回成都的标志。当年为拿下这块81亩的项目,邦泰经过120轮出价,最终以楼面地价12520元/平米,溢价40.67%拿下,刷新了中海在十陵保持了三年的最高楼面价记录。2020年,邦泰又在新都区拿得超百亩地块。

从今年川内土储来看,成都已经成为邦泰的重点布局城市。

|图:邦泰目前主力在售项目个数及公开市场拿地土储宗数,数据整理自克而瑞和网络公开数据

2021年大举进军全国市场

不仅成都,邦泰也曾将目光投向全国,邦泰在2021年新增土地20宗,累计投资金额64.5亿元。据不完全统计,2021年邦泰在省外城市拿地至少10宗以上。

例如,2021年5月18日,邦泰首入甘肃,在武威市凉州区拿下75.2亩地块。第二天,也就是5月19日,邦泰又在湖北十堰市张湾区再次拿下74亩地块,总价2.3亿元。6月24日,邦泰在山西沂州一举拿下两宗地块,面积分别为103.5亩、54.2亩。仅仅只过了4天,6月28日,邦泰在湖南常德武陵区以2.71亿元的价格拿到45亩地块。又过了不到两周的时间,邦泰再次在云南洪河哈尼族自治州建水县拿地49.93亩。2021年上半年,邦泰在重庆黔江、奉节、云阳、开州、铜梁等地更是密集拿地,获地近900亩。直到2021年12月28日,临近年关,邦泰仍在云南玉溪中心城区拿下31亩地块。

川内三四线的“王者”

从最直观的业绩来看,克而瑞数据显示,在川内强地级市,邦泰集团1-4月销售额23.98亿元、销售面积36.68万㎡,稳居双榜榜首,更是榜单中唯一一家业绩保持增长的房企。

|图源:克而瑞

曾经在强地级市中,阳光大地遥遥领先,属于第一阵营;邦泰与恒邦双林、领地、碧桂园同属第二阵营。如今,阳光大地、恒邦双林等企业已然从榜单消失,邦泰逆势升到top1,甩开了当年并肩同行的企业。

今年1-4月,遂宁邦泰云璟和乐山江山和鸣持续热销,销售额贡献率约70%以上。

拿地方面同样如此,据网络公开信息,今年阳光大地仅在资阳老城片区,以1.55亿拿下一宗80.7亩住兼商用地(商业建筑比例>5%且≤20%)。恒邦双林、领地则尚未查询到拿地动态。

全川业绩退居第7名

根据亿翰智库数据,今年1-4月,邦泰的销售业绩退居到第7位,被远达、人居和轨交等房企超越。

|图源:亿翰智库

对比2021年四川省本土典型房企全年销售业绩排名,当时的邦泰已249.59亿元的销售金额,高居第二名,仅次于阳光大地。彼时远达尚未进入竞争者的门槛。

徘徊在全国百强房企门槛

根据克而瑞发布的《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》来看,邦泰以120.1亿元的操盘金额,位列第99位,基本持平于上年。邦泰的业绩下滑情况也属于中等水平,基本持平于百强累计业绩同比降低的41.6%。

|图源:克而瑞

传统的地产开发企业,业务相对单一

对比其他类似的民营企业,正黄、远达等均布局多业务板块,而邦泰却孤注一掷,仍然集中于传统的地产开发,自然也更积极于拿地。

寄希望于成都楼市的强劲复苏

今年邦泰开始着重成都的投资,因为据克而瑞监控数据,在一季度市场需求集中大规模释放后,4月上升动力不足,市场活跃度下降。川内三四线16城销量环比均有不同程度下降,降幅在7%-76%不等。整体销量回落至109万㎡,环比下降40%。

这对于深度押宝川内三四线城市的邦泰来说,无异于掐住了“喉咙”。

而救命稻草就在眼前,自春节以后,成都房地产市场复苏明显。2023年1月-4月9日,成都新房市场共计71次开盘,去化率大于90%的项目占比46%,去化率大于70%的项目占比66%。

在许多城市还在讨论楼市“小阳春”热度不足或难以延续的当下,成都楼市的表现足以让全国侧目。4月份,成都二手房在70个大中城市中的比拼中领涨,环比涨幅达0.7%,实际上,成都的新房销售价格涨幅在70城中也排名前列,环比涨0.9%。

截至2023年4月,成都新房、二手房价格环比已经连续上涨了16个月,如此持续稳定上涨的楼市表现,在全国70个大中城市中屈指可数。

无数开发商都对成都市场具备较好信心,邦泰也就不例外了。

成都的新房销售价格给到了溢价空间

上半年,成都两次刷新清水房限价。4月18日入市的青羊地块,位于鲜有供地的三环内内金沙板块,地块起拍价16500元/㎡,最高限价18800元/㎡,清水房最高限价35000元/㎡,刷新了成都住宅清水限价之最。

仅一个月后,5月19日,位于大源南的141亩地块,18000元/㎡起拍,36000元/㎡的清水住宅限价,再次刷新成都清水房限价最高记录。

在触发最高限价进入抽签环节之后,仍有15家房企积极参与竞争,对溢价的信心向好。

今年面临一定的业绩加速下滑风险

  邦泰向来倚重的川内三四线城市,将迎来下滑行情。  

2022年,在四川的二级城市中,内江仍然是邦泰业绩占比最大的城市。今年上半年,内江在邦泰销售业绩中占比高达21%。作为邦泰重兵投入的城市,去年以来,内江房地产市场即相比其他城市更为火热,在返乡潮、降价促销、补贴政策“三管齐下”的作用下,内江今年上半年市场成交量下滑幅度远低于其他二级城市。

此外,遂宁、达州、广元、德阳等城市,在邦泰业绩的占比都超过10%,是贡献业绩的重要城市。

|图源:克而瑞

克而瑞数据,今年,川内16城(三四线城市)一季度市场需求集中大规模释放,房企销售业绩和体量均大幅上升。4月上升动力不足,市场活跃度下降。16城销量环比均有不同程度下降,降幅在7%-76%不等。

|图源:克而瑞

今年一季度的市场辉煌是诸多因素影响下出现的,后期很难再现。预计5月销量在供给支撑下,将保持一定规模,但分化行情将加剧,能级较弱的城市市场将持续承压。

  “押宝”的成都市场,邦泰多年来销量承压。  

邦泰在成都市场反响平平,旗下项目销售进展也不顺利。

位于十陵的邦泰·宽语总户数912户,虽然地处三环,但面临着来自华润、中海等品牌开发商的竞争,两年多时间去化差强人意。2020年底,项目首次开盘,共推出252套房源,总价220-369万元,但仅11组客户报名登记,被迫终止公证摇号,转入自行销售。

|图源:项目官微

2021年10月15日,邦泰·宽语再次推出281套房源,但仅5人参与摇号,3个无房家庭,2个普通资格,摇中率100%。

据媒体报道,首次取证之后2个月,透明房产网仍然显示为零成交。

房联认购数据显示,2021年4月,也就是项目入市销售的第4个月,才开始有零星成交(注:认购数据有延迟)。

入市两年后,而同板块同期入市的首开龙湖景粼玖序早已售罄。邦泰宽语还未清盘,销量不佳,就打价格战。

房联认购数据显示,项目从开始的约2.6万/平,跌至2万/平,最低时甚至不到1.8万/平。

不过,好在项目目前已进入尾声,截止5月15日,已认购889套,整体去化率约97%。

|数据来源:房联

邦泰成都另一个在售项目锦绣和鸣,位处新都斑竹园板块,属成都边缘地带,市场关注度较低。

去年8月,锦绣和鸣首次开盘,因无人报名而顺销,彼时开盘价约1.5万/平。但,项目后续实际成交价仅约1.2万/平。

目前,邦泰在成都仍有1个在售项目,3个待入市项目,参考早前的销售情况,如果没有大的策略调整,仍存在一定难度。

  继续全国化布局,但业绩爬升缓慢。  

2021年邦泰在省外城市拿地至少10宗以上,但这些城市的业绩贡献仅占到当年总销售的5%,四川本土市场仍是邦泰主力,占比长期达到90%以上。

一名接近四川邦泰集团的知情人士表示,四川邦泰从前年就开始关注合肥市场。

在3月30日的合肥土拍中,邦泰参与了瑶海区YH202302号地块,共有20家房企参与竞拍,包括招商、华润、建发、伟星、龙湖等,邦泰最终成功拿下。

邦泰成为川企领军者的道路仍十分漫长

在30多年的房地产开发历史中,四川至今仍没有诞生如万科、龙湖这样的国内一‍流的房地产企业。甚至蓝光就倒在奋力全国化的道路上,没能成功破局。差点替补为“领头羊”的领地,也深陷于资本市场的压力,股价动荡,商票逾期...

所幸这一次行业下行调整,本土民营房企倒下了一批,却也站起来了一批。2023年上半年,邦泰、远达、兴唐等民营房企崛起,给市场带来了一束曙光。

按照区域市场分化,下半年,占据成都市场的国有平台、远达仍有绝对优势,这是邦泰不可比拟的,也是邦泰排位上升不可逾越的竞争者。足见,邦泰成为川企领军者的道路仍十分漫长。

诸葛数据研究中心高级分析师 关荣雪

四川邦泰逐渐将投资重心转向二线城市,既符合行业趋势,也有利于提高自身抗风险能力和造血能力,一方面近年来成都楼市稳健特征愈加凸显,尤其自今年以来,楼市成交热度位居全国前列,由此可见,成都不乏将作为四川邦泰良好的发展平台之一;另一方面,四川邦泰本身具备“稳扎稳打”的经营特征,同时较具一定的市场策略前瞻性,因此后续的发展走势或将会持续保持良好的稳态。

区域型房企聚焦地产的优势在于,地方品牌影响力深入,在当地拥有良好的知名度和忠诚度,则意味着具备良好的客户基础;同时,区域型房企管理半径小,现金流较具一定安全性;但不可否认,区域型房企在企业规模、资金量级等方面偏小,因此在拓展速度等方面的优势则相对较弱。

四川邦泰的发展前景还是较为可观的,潜力不小,企业处于快速上升阶段,除了回归核心城市成都市场外,四川邦泰也准备进军其他二线城市,也从侧面反映出其对自身加快发展、优质发展的期待与决心。

易居研究院研究总监 严跃进

从它的一个业绩成长、市场占有率和拿地情况来讲,说明这家企业的成长性不错,抽签拿地,也是一个非常好的一个机遇,因为现在拿地竞争还是激烈的。

所以说,拿到地有助于补充土地储备,进一步做大规模和在四川市场的布局,这类企业属于黑马城市的黑马型房企,将会逐渐崛起,需要我们关注。

单一地产开发问题也不大,企业也不可能都做多元化,单一的话有助于聚焦。从现在这个角度来讲,企业资金状况也不可能完全好,它需要注意产品质量的把控,产品品质的提升,还有企业品牌影响力的打造,这些都是很关键的,很核心的内容。

邦泰我认为成为川企领军者的可能性是有的,这是一个非常好的机会,说实话,如果按照过去四川成都市场来讲的话,竞争激烈、非常强,外面来的类似中海等企业,比重比较高。本地的话,像蓝光等等。现在是一个非常好的一个时机,也可以理解为是一个弯道超车的机会,但这个过程中,一定要注意,企业最怕的就是说想做规模,然后,无原则性的做规模,一定要把握房地产市场行情,注意节奏,不能慌,不能乱,过于激进,会埋下些祸害和一些风险。


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