作为最早一批暴雷的房企，中国奥园苦苦支撑两年后，仍未见曙光。就成都而言，也许出售项目股权，转型做代理业务，能够适当缓解当下困境。但，对于企业全盘困境而言，只是杯水车薪。
成都奥园“变局”
售卖项目股权，转型做代理公司
近日，有业内人士向文轩财经爆料称，奥园出售了成都奥园锦官芳华项目股权，不再负责项目的开发，而是变身代理公司的角色，负责项目的营销操盘工作。“如果能够有所成效，将就此转型新航道，和德商一样，进入代理公司行列。”
据了解，2020年，奥园从通威手中接过成华区熊猫大道191亩土地，后引入合作方，资料显示，通威出资660万，奥园商业出资16170万元，新希望集团出资16170万元，三家的持股比例分别为2%、49%、49%。
该项目命名为奥园锦官芳华，奥园将1、2号地块开发为99-126平米的13F住宅，于2021年入市，推出797套新房，均价约1.9万/平米，目前仍剩余152套。（成都房小团数据）直到2022年12月，项目开发企业悄然完成工商变更，国投泰康信托有限公司取得其100%控股权，奥园等企业退出。据知情人补充爆料，被出售的是奥园锦官芳华尚未开发的3号地块，国投泰康接手后，引入了绿城品牌、龙湖物业，考虑到奥园比较熟悉这个项目，所以接受了奥园以代理公司身份继续操盘。目前，项目已更名：绿城锦园，现场围挡已替换，对外输出绿城品牌信息，“绿城还负责代建”，置业顾问透露称。该地块占地约138亩，容积率仅2.3，规划为21栋11-17F的洋房+小高层，建面约101-132㎡的三房四房。曾于2023年4月取证316套新房，销售均价2-2.3万/平米，销售情况并不理想，目前仍剩余263套。（成都房小团数据）1996年在广州成立的中国奥园，第一个项目金业别墅花园，2007年在香港上市，凭借快增长、加速并购模式，一度被业内称为地产黑马、“新华南五虎”。随着大湾区战略地位凸显，产业和区域经济发展的同时，为房地产市场带来了巨大的发展契机。奥园作为最早在大湾区布局旧改的房企之一，享有了巨大的旧改红利。官网显示，截至2022年2月28日，奥园正在推进中的城市更新项目有74个，预计可售面积达3100万平方米，合计货值约9000亿元，绝大多数位于粤港澳大湾区中的广州、深圳、珠海、东莞、佛山5大核心城市。其中，43个项目已获取合法身份（含实施主体、合作开发企业及前期服务商等），预计可售面积达2000万平方米，合计货值超5700亿元。同时，还搭上了房地产的上升周期，2019年，房地产板块上演了一波普涨行情。数据显示，2019年TOP100房企涨跌幅均值为39.4%，其中5家涨幅超过100%。2019年，公司股价屡创历史新高，成为表现最好的内房股之一。被获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、恒生港股通名单及恒生沪港通大湾区综合指数成分股。截至11月末，奥园已累计实现合同销售金额1012.7亿元，同比增速37%，已跨越千亿门槛；到2021年，奥园实现物业合同销售1210亿元，业务涉及地产、商业、城市更新、健康、医美、文旅、科技等板块。分析其高速发展原因，奥园的扩张之路与其他同样被称之为“黑马”的房企无甚区别。当房地产市场不再单边上涨，非标融资渠道逐渐被收紧，奥园就不得不承受肆意扩张的代价。2021年11月，奥园爆出经营陷入困境；12月，奥园官宣60亿理财“暴雷”，无法按时兑现，受牵连投资人高达1500个。企业陷入债务违约困境。
2016年，奥园首入成都，推行“布局西南、深耕四川”战略，以成都为基地，辐射德阳、泸州、南充等地，打造了成华奥园广场、蔚蓝卡地亚·云墅、奥园云璟、奥园半岛ONE、奥园天骄、奥园麓语ONE、奥园锦官芳华等项目。2019年奥园集团在四川省合同销售金额107.20亿元，超过2016年4倍以上，超过2018年1.3倍以上；占比达奥园集团全年合同销售总额的9.1%，位居全国第二，仅次于占比28.2%的广东省“大本营”。然而，奥园集团在川加速前进发展的势头背后，一边是地产条线的优异表现，一边是商业地产条线的信誉塌陷，双团队互相竞争机制失衡的隐忧显现。历史性的2021年，一边是奥园麓语ONE入市，拿下天府新区半年（3-9月）墅居产品成交面积、成交套数双第一。另一边，成都奥园成华广场项目三期公寓部分户型因装修质量、设计缺陷等问题遭业主投诉维权。“我的客厅中间居然立了一根柱子”，两面落地窗之间，赫然立着一根承重柱，被网友戏称“定海神针”。事件发生后，虽然奥园集团总裁牵头，成立专项处置小组进驻整改，但诱发的信誉危机已经无法抹去，商誉受损。随后，成都奥园商业地产相关人员，被予以开除、停职、降职等处理，奥园商业地产集团被合并入地产集团，不再单独运营。成都奥园业务几乎陷于停滞，网络数据，已经三年未在公开市场拿地，仅有奥园麓语ONE、奥园ONE墅、奥园棠玥府、成华奥园广场（商业）四个项目尾盘在售，未进入亿翰智库2022年度四川房企业绩TOP30的排名，门槛为全口径销售额30.84亿元。
截止目前，奥园成都区域公司已开发近20个项目，总建设面积近400万方，竣备面积近300万方，服务超2万户业主，其中超1.6万户已交付。
回顾奥园的发展历程，2015年，奥园合同销售额152亿元，排名68。2016年起，开始高速扩张。2019年，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强。2016年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍游戏规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市，从2015年到2019年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。业内人士称。但到了2020年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。2020年度，奥园新增土储约2015万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的游戏规则。融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。具体为，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续销售-回款周期较长。另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。由此，形成大量资金被压在项目上，无法实现正常运行，最终暴雷的结局。2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？奥园至今尚无说法。早在2020年，3月3日，一名自称“一个有良知的地产人”，发布了一份做空报告，揭露奥园“明股实债、涉嫌自融、虚增销售额”三大“罪名”。该报告质疑，奥园通过“明股实债”的方式，将数百亿借款通过信托和旗下基金公司，注入到子公司的少数股东权益中，并存在隐瞒和低报归属少数股东利润等行为；过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融）。2021下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧，让更多地产公司陷入流动性困境。危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。财务看似健康的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。自身造血能力有限，外部又停止输血，出售资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。奥园官宣违约后，启动全面债务重组，投入化债工作，也进行了出售资产、项目战略合作、引入战投等系列自救动作，并取得了一些成果。比如，郭梓文于2021年底，曾完成1.62亿股的股份认购。还通过多次出售资产补充流动性，包括以约10.7亿人民币出售加拿大多处资产；出售澳大利亚两家附属公司股权回笼资金5.68亿港元；出售珠海奥园华富置业有限公司的60%股权；以2.56亿港元折售奥园健康29.9%股权予南奥桥基金等。也引入国资驰援。6月2日，据中国奥园企业公众号消息，中国奥园与中国黄金集团旗下控股公司中金国测投资有限公司（简称“中金国测”）在北京签署战略合作协议，就奥园在广州“巨无霸”旧改项目展开全面深入合作。在中金国测之前，中国奥园已先后引入了山东健康、南粤基金、西安航投科创等拥有国资背景的企业，与这些企业的合作领域也均涉及大湾区旧改推进。去年以来，奥园先后与绿城、中经城投等签署品牌代建协议，目前合作良好，项目已步入正轨。在今年过去的5个月里，奥园交付了约1.2万套房源，交付面积约155万平方米。截至5月底，奥园广东区域、华中区域、华东区域、中西部区域等绝大多数已售项目实现100%复工。2023年4月27日，中国奥园发布公告称，郭梓宁因已届退休之龄辞任执行董事、副主席、行政总裁。这意味着，郭梓宁在奥园的上市主体也已经不再担任职务。这则公告的内容是，公司股东同意撤销董事会，免去郭梓文、郭梓宁、陈志斌公司董事职务；同意免去郭梓宁董事长、郭梓文副董事长职务，任命林显团为公司执行董事。郭梓文、郭梓宁是奥园的创始人。双双不再担任正副董事长的消息，显然很容易引发外界的各种揣测。奥园随即回应称，发生变动的是奥园境内发债主体公司，郭梓文仍是中国奥园集团董事会主席，郭梓宁仍是集团党委书记，陈志斌仍是集团联席总裁。这样的场景再熟悉不过。在奥园之前，某负债高企的大型房企、佳兆业等也有过类似的操作，市场同样无法对之作正面解读。出险至今已经一年有余，奥园债务重组至今未果、财报发布进度未知，旗下上市平台也纷纷遭遇困境，退市的生死线更将在四个月后到来。时日所剩无多，创始人仍需努力。这种操作可以看作是创始人隔离风险。“一旦出险，还是法定代表人，就有成为被执行人的可能，这种事情也发生过，影响其实很大，所以很多房企会计划好让高管或者员工来当这个法定代表人避免这种情况。”业内人士认为。
两年自救至今，中国奥园已停牌一年有余（自2022年3月31日起），按照18个月停牌期计算，距离9月30日除牌预警仅不到4个月。中国奥园至今仍未刊发2021年及2022年全年业绩。2021年中报的财务数据显示，其总资产规模为3161.55亿元，总负债为2628亿元。2022年1-12月，中国奥园未经审核物业合同销售金额累计约为202.2亿元。6月12日晚间，中国奥园公告称，未偿还债务的债权人已签订或加入暂缓偿还债务协议，包括28.6亿美元境外优先票据、3.7亿美元境外私募票据、以及7.6亿美元有关八项融资安排的境外债务工具，合计39.9亿美元。奥园表示，对于获得境外债权人的大力支持，感到十分鼓舞。建议暂缓偿还债务安排将为本集团与主要境外债权人就全面重组条款的磋商提供一个稳定的平台。中国奥园及其顾问正积极与若干主要境外债权人磋商，旨在最终落实全面财务重组。知情人士透露，今年6月底之前，中国奥园有望完成整体债务重组协议。有房企分析师认为，“这类企业就算债务重组成功，也会慢慢地缩表，慢慢地变小。以前的发展模式就决定了它以后会怎样，靠借钱扩张，只要借不到钱了它就什么事情都干不了。现在它也不拿地不投资，之后就是把保交楼的任务完成了把该做的给做了，然后退出舞台。”奥园在成都已经超过7年的时间，取得过不错的成绩，并且拥有大量的土储资源。但是受到暴雷风波的影响，对企业信誉形象将会产生一定损害，挽救购房者的信心对于中国奥园来说至关重要。
在暴雷、停牌等重压之下，中国奥园能自救的举措有限，只能频繁出售旗下资产来短暂缓解偿债压力，但是在庞大的债务面前也是杯水车薪，而中国奥园自2022年4月开始停牌至今已经近15个月的时间，根据港交所规定停牌超18个月将会面临被摘牌的命运，留给奥园的时间已经不多。
近期虽然与部分境外债权人达成暂缓偿还债务协议，但也不是长久之计，债务问题、复牌问题不解决，中国奥园仍将难逃破产的命运。
当前房地产市场复苏的大环境下，各房企的债务问题解决难度明显下降。
从今年1-5月份全国各地的房屋销售情况看，楼市总体处于复苏态势，奥园经营和化债持续取得进展，也说明当前房地产市场复苏的大环境下，投资人对中国市场逐步恢复信心，债权人对房企债务重组也有了务实考量，房企的债务问题解决难度明显下降，目前依然有部分出险房企在化债重组的路上，奥园给它们提供了一个新的思路。
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