文轩财经|合景泰富是如何被债务压垮的?

自去年底就身处舆论漩涡的合景泰富,虽然熬过了今年上半年,却也在半年报发布后,公开表态无力偿还近期的15亿美元债,而且已经完成了债务交换要约,及发行2024年1月新票据。

合景泰富表示,这次交易能够帮助其缓解短期流动性压力,避免债务违约。

文轩财经查阅多方资料获悉,合景泰富仍然面临一定危机,早前媒体曾公开数据,仅仅是通过企业预警通披露的信息,合景泰富在租赁融资、信托融资和应收账款融资方面,还存续的表外负债累计高达40多亿元。

合景泰富的模式是借新债还旧债,但是去年下半年以来,大量机构已经收紧了资金合作,这条路走不通了,多方压力来袭,合景泰富将去向何方?

8月11日,有上游供应商在社交平台表示重庆凯竣房地产开发有限公司拒付其2022年7月28日到期的100万元商票。据了解,重庆凯竣为合景泰富间接全资持有子公司。

还有相关人员爆料,其位于佛山北滘新城的合景天銮项目,不仅一直有农民工天天要钱,开发商还拖欠了恒晟地产几千万佣金。

|图源网络

从2021年底至今,合景泰富一直进行大规模裁员,整体裁员比例达20%-30%,个别部门裁员比例接近60%。而且涉及拖欠工资的行为,在雪球和股吧等平台都能看到类似投诉。
另有消息称,合景泰富在内部通过发行高息员工理财进行募资,承诺年化收益率高达9%-10%,规模不小。
综上,合景泰富多次被曝出负面消息,为公司的流动性蒙上阴影。

今年,合景泰富为偿债积极奔走,在中期业绩报告中披露了偿债情况,今年上半年,合景泰富累计兑付人民币76.19亿元。
作为“黄档”房企,合景泰富踩中了一道红线,深入计算企业的现金流状况,截至2022年6月末,合景泰富负债比率由去年年末的79.2%提高至93.2%,现金及银行结余约为222亿元,比去年底减少约25%,其中现金及现金等价物约为51.2亿元,较去年底下降约33.6%,难以覆盖一年内到期的约226亿元短期借款,这也意味着,债务违约是不可避免的。
交银国际在研报中指出,未来几个月为合景泰富的还款高峰,此外流动性正在趋紧。
9月2日公告中,合景泰富还直言,倘若交换要约及同意征求未能成功进行,合景泰富或须考虑进行替代的债务重组。
幸运的是,合景泰富暂时还没有走到债务重组这一步。在实现这三笔境外债展期后,合景泰富剩下的6笔境外债将在2024年至2027年到期,总金额约为24.61亿美元。
合景泰富方面表示,对于剩余未交换的美元债,公司已获得豁免交叉违约,因此不会造成其他美元债违约。接下来公司会积极和这部分投资者进行沟通,在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。

2022年以来,房地产行业持续波动,房企销售继续承压。和大多数房企一样,合景泰富今年上半年的收益及利润均较去年同期有所下降。
根据合景泰富中期业绩报告内容,2022年上半年合景泰富实现收入约为84.9亿元,同比减少34.7%;归母净利润约为4.35亿元,同比下降84%。

上半年,物业开发板块预售额为262亿元,预售面积135万平方米。贡献比较突出的粤港澳大湾区及长三角区域占比达77%,其中大湾区54%,长三角23%;集中于一二线城市,占比达90%;住宅占比81%,商业占比19%。
值得关注的是,在物业投资方面,合景泰富上半年其商场按权益口径的租金收入同比增长25%。但该板块贡献有限,难以扭转企业颓势。
针对公司目前的现状,展望下半年,合景泰富表示,集团多年来开发和运营形成的优质资产,在行业下行阶段,具备较强的造血能力、出色的变现能力和新增融资空间,为集团构筑了厚实的资产保护垫,有效抵御行业风险。在防控风险的前提下,集团将积极把握行业调整下的新机遇,继续深耕大湾区、长三角两大经济区,聚焦核心一二线城市。

从成都市场来看,合景泰富发展速度较为缓慢,入蓉已经16年,从其官方披露信息,截止目前,仅持有7个住宅相关项目的权益。

具体来看,在售的三个项目中,云上于2020年入市,位于成都市大邑县,由合景泰富与广州方圆地产联袂打造。项目总占地约11000亩,包含原山、湿地、温泉、森林、田园等丰富的生态自然资源,打造以养生休闲、颐养休闲、农业休闲、运动休闲为一体的特色休闲小镇。目前在售的部分为精装产品,均价8000元/平米,建筑面积65-89平米。
而眉山领峰、眉山江天樾都是2019年开盘项目,尾盘销售。
商业方面,已经呈现了悠方和摩方,正在打造的瑧林天地预计今年年底开业,成都“环球汇”1号楼近日已封顶。
早在两年前,也是合景泰富在成都市场可查的最近一次拿地,2020年5月12日,拍得天府三街附近一宗约46亩商住用地,成交楼面地价16000元/平米,溢价率约38%。
随后,打造为合景·瑧林天地,体量约为20,000平方米,分为4层,其中1-3楼为商业楼层。
项目涵盖了美学餐厅、调性咖啡、生活方式、时尚潮流精品等四大业态,采用全开方式街区设计,重点打造调性艺术氛围,通过高端住宅、商业别墅和自持商业街区等多业态组合,为周边人群提供独有的美学休憩空间。
而成都 “ 环球汇 ” 则是2010年,香港置地携手合景泰富以总价37.8亿拿下的地块,项目总占地285亩,双方各占股50%。
住宅部分2012年即开始销售。商业部分直到2021年中才举行开工仪式,据悉,项目将集合“光环+悠方”特色,涵盖10万㎡购物中心、两座甲级办公楼及一座五星级酒店等。
目前,合景泰富在交子公园商圈核心的金融城引入多个产品线组合,构筑达80万㎡体量的合景交子商业集群,包括悠方购物中心、森系腔调街区摩方、U8酒吧街、W酒店、MUSTEL酒店、木莲庄酒店、icp环汇商业广场、誉舍高端服务公寓、遇见公寓,还有合景泰富轻资产管理项目——全长1.7公里的交子金融大街。
整体而言,合景泰富在成都运营多年,其商业运营能力和高端产品打造能力都备受认可,但是,就开发规模来看,这个区域市场并不受到集团的重视,不管是在众多房企加大布局成都市场的阶段,还是合景泰富追求规模的阶段,始终未曾在成都市场发力。

目前,企业自有资金已经不能覆盖债务,为缓解债务压力,除了前文提到的债务展期,资产出售也是合景泰富的重要举措。
合景泰富在中期业绩报告中透露,今年年初组建了大客户销售团队,以促进整售位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼,预计将带来部分现金收入。
7月27日,合景泰富宣布以现金代价13亿港元将持有的香港启德项目公司50%股权及股东贷款出售给龙湖。
6月,有消息称合景泰富正寻求整体出售写字楼,筹集资金或达55亿元至57亿元,此笔资金将用于偿还即将到期的债务。
今年4月,合景泰富已出售了位于上海的一栋写字楼,价格为13亿元。
对此,交银国际认为,与其以大幅折扣出售优质资产,不如寻求延长期限甚至全面解决方案,为恢复正常营运争取时间,可能更符合股东利益,维持合景泰富“中性”评级,短期盈利前景疲弱,目标价下调至1.6港元。
综合企业情况,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为,预计随着市场信心逐渐回升,销售、融资环境有所向好,房企的资金紧张局面有所缓解,但由于市场修复是重塑基底的,恢复进程较慢但稳,因此下半年合景泰富的资金压力或将在市场环境优化的前提下有所减轻,但由于债务规模较大,压力轻化程度可能较小。

《“文轩财经|合景泰富是如何被债务压垮的?”》 有 2 条评论

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