时代邻里收入“剪刀差”,岑钊雄涉利益输送?

时代邻里(09928.HK)今年以来收并购动作频频。

3月24日,时代邻里就收购广州市浩晴物业管理有限公司达成协议,总代价为3272.3万元;4月9日,以代价1.42亿元收购广州市时代融信小额贷款股份有限公司的70%股权;5月11日,收购广州市耀城物业管理有限公司100%股权及股东权益。

从最新披露的年报来看,时代邻里2019年收入约为10.81亿元,同比增幅约55.4%;毛利约3.05亿元,同比增幅约60.3%,毛利率约28.2%,同比增0.8个百分点。

2019年,时代邻里各项核心数据都录得增长,但与同行比较,这些数据则显得有些尴尬。统计数据显示,截至2020年第一季度,在港上市的内地房企共22家。这22家物业企业营业收入、毛利及毛利率的均值分别为24.53亿元、6.73亿元和29.9%。

毛利率低于行业均值,营收、毛利甚至不及均值的一半,时代邻里想要打破增长天花板,并非易事。

与大部分脱胎于房企的物管企业一样,时代邻里可以说是时代中国(01233.HK)“奶大的孩子”。不过,伴随行业销售疲软,时代中国曾经的高增长业绩也开始产生不确定性。

公开资料显示,2017、2018年时代中国的合约销售额分别为416亿元、605亿元,分别同比增长41.9%、45.5%,而2019年时代中国合约销售额784亿元,同比增长仅29%,相较于上一年增速下滑了16.5个百分点。

在这样的背景下,时代邻里也有意外拓。彼时,在港交所敲钟现场,被问及未来收入来自时代中国和第三方的比例规划,时代邻里董事会主席白锡洪没有正面回答,仅表示,“时代邻里未来仍将与时代中国保持密切合作关系,并与更多独立第三方开发商合作,持续扩大管理的版图和业务规模,实现企业更快速的发展。” 

时代邻里现收入“剪刀差”,岑

2019年年报显示,时代邻里在管面积中45.2%来源于时代中国,54.8%来源于第三方拓展。但是,从收入占比来看,来自时代中国项目的收入仍占大头,为56.3%,而来自第三方的收入为43.7%。

对比来自时代中国的在管面积占比及收入占比,可以发现,2018年前者为71.2%,后者为73.2,两者相差不大,但2019年,两者相差11.1个百分点,差距明显扩大,乐居财经翻阅年报,未发现时代邻里对此的相关解释。

据时代邻里此前招股书,完成分拆及上市后,母公司时代中国将不会保留时代邻里已发行股本的任何权益。时代中国实际控制人岑钊雄及其配偶李一萍,将通过丰亚企业直接持有时代邻里56.06%已发行股本。

有分析人士认为,收入“剪刀差”的出现,岑钊雄涉嫌从地产向物业输送利益。

此外,在招股书里,时代邻里还曾设立了一个小目标,即2020年至2022年,公司预计收购4家或8家物管公司,标的在管总建面超过5000万平方米。

而随着物业赛道里选手越来越多,竞争激烈程度增加,收并购的难度无疑也增加了。彩生活执行董事、行政总裁唐学斌就曾表示,“如今新增长物业要比原来难10倍,收购物业公司价格也是从前收购的5到10倍。”

在主要收益来源业绩承压、收并购难度增加的情况下,时代邻里能否保障未来业绩的稳健增加,如今需要划上一个问号。

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