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巨额车位税费“消失了”?绿地468再陷业主纠纷

巨额车位税费“消失了”?绿地468再陷业主纠纷

绿地控股深陷债务危机,引发全国多项目烂尾,至今无解。


成都城东的绿地468项目再因车位税费问题引发关注,其住宅项目业主称已缴纳税费,却再次被开发商催缴。


该项目开发商绿地控股深陷债务危机,引发全国多项目烂尾,至今无解。

几千户业主缴纳的

巨额车位税费“消失了”

近日,绿地468项目4期业主陈女士(化名)向文轩财经爆料称,自己2017年以13万购买了小区车位,当时将车位税费近六千元,全部交给了开发商绿地。


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陈女士缴费收据
最近,陈女士突然收到绿地发来的短信,要求自己和小区4期、5期的业主们,重新再交一次税费。
原来绿地2020年已将相关资料递交税务局,但至今未缴纳费用。“我们肯定是拒绝的啊,已经交过一次了,合计上千万的税费,到底被绿地挪用到哪里去了?”
随着事态逐渐发酵,部分业主的车位已被查封,“而且,绿地以查封要挟我们,不再去交一次税费就拿不到查权证,被查封了只能自己承受。”
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就此,文轩财经找到了绿地相关负责人,对方表示该事件不属于自己的职责范围,而对方声称负责处理的相关人员,截止发稿,仍未现身。


同时,陈女士沟通了开发商、物业等,均未得到处理。该事件也陷入僵局。
维权项目背后企业:
绿地控股,从“一哥”到“赖哥”
绿地2004年进入成都,凭借新里·维多利亚公寓打响了入蓉第一枪,经过十多年的发展,产品业态已完成了从高层到洋房,再到低密叠墅,从住宅到商办再到康养文旅的全系列覆盖,销售业绩一度处于领衔地位。
直到2017年,当时成都第一高楼绿地蜀峰468的动工,绿地控股实现名声大振。
  成都多个项目烂尾,和业主的纠纷不断  
不过,好景不长,绿地蜀峰468原计划于2019年末竣工投入使用,但由于资金链断裂、建筑形态复杂、技术难度大等原因而一度烂尾。2021年6月,建设正式突破400米,并举行发布会。随后进入停滞状态,至今仍未完工。
2020年10月,网易房产成都频道发布了一则名为"绿地,请付款"的文章,向绿地集团西南事业部公开催讨广告款。至此,绿地的债务问题再次被聚焦。
随之而来的,绿地的项目开始陆续出现停工、延期交房等现象。
成都青羊区光华大道的绿地新里城项目为例。据该项目2期一名业主透露,按照合同,交房时间为2020年9月30日前,但是直到2021年10月,根据业主的反馈,绿地已经延期5次交房。绿地表示,延期的原因是资金链困难。据悉,该项目二三四期直到2021年底才陆续交房。
近日,因为延期交房的违约金无法赔付,购房者马某申请对绿地集团成都青羊房地产开发有限公司(以下简称绿地青羊公司)破产清算,青羊区人民法院受理了该申请。
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|图源:网络
2022 年 7 月 29 日,青羊法院判决绿地青羊公司向马某支付违约金和案件诉讼费合计约 17 余万元,但是绿地青羊公司未按时赔付,且没有可执行财产。
据绿地新里城项目购房者反映,绿地青羊公司未缴纳住宅专项维修资金,导致住房无法办理产权登记。


综上所述,青羊区人民法院认为,根据现有证据,能够认定绿地青羊公司欠付马某预期交房违约金等债务未清偿,绿地青羊公司系房地产开发企业,虽有一定资产,但目前变现困难,且明显缺乏可供偿债的流动资金,同时涉及大量诉讼、执行事件,故应当认定为明显缺乏清偿能力。结合相关法律法规,青羊区人民法院裁定受理马某对绿地集团成都青羊房地产开发有限公司的破产清算申请。


企业基本面:万亿负债
各地项目停工烂尾
绿地控股是曾经的“地产一哥”,在2015年成功借壳上市后,市值一度超过万科成为当时市值最大的中国房地产商。然而,在多元化发展的道路上,绿地控股却走得并不顺畅。
绿地控股的债务危机最早在2019年开始隐现。当时,绿地控股的银行委托贷款陆续出现逾期现象。
多地项目停工烂尾,武汉的绿地项目虽然保住了,但被劈了近200米,长沙、昆明、沈阳、西安、合肥等城市的绿地项目,目前很多也都是烂尾状态。
绿地控股的资产负债率、净负债率和有息负债都高居不下,账上现金和一年内到期的有息债务比值也不理想。这些都给绿地控股带来了巨大的还债压力和经营风险。
截至2022年9月末,绿地控股总负债1.18万亿元,比上年末1.31万亿元,下降9.92%。其中流动负债1.059万亿元,比上年末1.15万亿元,下降7.91%;非流动负债1204.1亿元,较上年末1503.82亿元,下降19.93%。
流动负债中,下降最多的是合同负债,比上年末少了243.44亿元。可是一年内的短期借款,却从去年末的244.45亿元,涨至295.84亿元,增加17.37%。
整体来看,虽然绿地控股截至去年3季度末的主要指标有向好迹象,但是1.18万亿元的总负债,排名行业top5之内。
  业绩:销售遭重创,2022年全国业绩下滑过半  
成都,绿地目前有6个项目在售,包括绿地无舍青城、成都绿地城等,2个项目待售,为绿地新里城、绿地t7国际空港中心。
虽然项目量大,但创造的业绩有限,未进入亿翰智库《2022年1-12月四川省典型房企销售业绩研究报告》,门槛为华宇创造的30.84亿元。
全国层面,业绩也严重塌陷。
根据克而瑞《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,2022年,绿地操盘业绩金额相较上年减半,排位下跌到top14,而且,业绩下降幅度超过百强整体水平。

  土地储备量丰富,总货值排名房企top2  
成都市场方面,绿地已经多年没涉足土拍市场,根据网络公开信息,仅在2019年,以总价约5.38亿元,将都江堰青城山镇沿江社区336亩土地收入囊中,绿地都江堰国际康养小镇项目浮出水面。
而全国市场,绿地保有的土地货值丰富,总计19378.8亿元,位列所有房企top2,仅次于保利,可支撑多年的开发。



举措:甩卖核心资产+筹集资金


整个2021年,绿地控股通过减少拿地、出售项目、剥离高负债等各种方式,压降了有息负债近812亿元。但是,这远远不够。
2022年5月,绿地公告,未来3年计划出售2000亿的资产降低负债,每年计划出售500-700亿的资产。 
2022年8月,绿地向第二、第三大股东上海地产与上海城投分别借款15亿元。9月,绿地再次向上海地产借款14.5亿元。两次合计向两大国企股东借款44.5亿元。
截至2022年三季度末,绿地完成出售计划的资产仅292亿元。
今年3月,绿地控股以5.6亿元的价格甩卖核心资产,这一价格较市场报价打了差不多8折。几天后,绿地外滩中心5层办公楼及数十个车位也被另一家上市公司宣布以逾13亿元的价格拿下。
也就是说,在短时间内,绿地已经通过出售核心资产将18.6亿元落袋为安,但这个金额对于总负债1.18万亿元的绿地而言,显然无异于沧海一粟。
卖资产的同时,绿地还在四处筹集资金。
去年底,房地产企业股权融资开闸。为了筹集资金,2022年12月7日,绿地控股公告,拟筹划非公开发行股票。不过,绿地至今仍然没有公布增发预案。
要求债主再缓缓,也是绿地缓解资金紧张的一大方式。
2022年10月31日,绿地对旗下9只美元债就展期事项发起同意征求。其中8只境外债券(共32.41亿美元)拟展期两年,已于2022年6月展期的1只境外债券(5亿美元)拟展期一年。
现状:2022年华东地区业绩向好
稳住了企业“基本盘”
日前,绿地控股发布了2022年年报和2023年一季度报告,年报显示,2022年,绿地控股实现营业收入4355亿元,实现归属于上市公司股东的扣非净利润19亿元,以及经营性现金流量净额274亿元。
其中,房地产业务板块,2022年年累计完成合同销售金额1323亿元,合同销售面积1280万平方米,回款1433亿元。分区域来看,华东地区收入占比依旧最大,达到1761.39亿元,稳住了“大本营”。


另一方面,全年累计交付面积3015万平方米,同比增加11%。同时济南428超高层、西安498超高层、上海董家渡项目、杭州之门等一批重大项目也如期完成建设节点。

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北京安博(成都)律师事务所副主任 王亮

根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发〔2004〕137号)规定,除税务机关外,任何单位和个人不得进行契税征收活动,禁止房地产开发企业等单位和个人违规代收契税。房地产开发企业等单位和个人擅自代收、强制代收契税的行为属于违法违规行为,应立即停止并整改。违法违规代收款项未向主管税务机关申报缴纳的,应及时向主管税务机关办理契税纳税申报缴纳入库或无条件退回给购房人。逾期仍未改正的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》第七十八条等规定进行处理。

但是,购房人购买房屋时确需委托房地产开发企业等单位和个人代办产权手续,同时自愿委托代办契税缴纳事宜的,由双方签署委托书和协议以明确双方民事责任。购房人应按双方约定向受托方索取契税完税凭证,同时核对契税计税金额与购房合同金额是否一致。虚假申报、逾期申报的法律责任及代理人多收、滞留、挪用代收款项的经济风险由购房人自行承担。

根据税法相关规定,业主属于契税缴纳义务人。在面临车位可能被查封的情况下,建议业主自行缴纳税费,尽快办理不动产权证。

部分车位已被查封的业主。首先,依法向查封法院提出执行异议申请,举示购买车位的买卖合同、付款凭证和票据、向开发商支付税费的凭证和票据,以证明在查封前已签订合法有效的买卖合同、支付了价款和税费,没有及时办理不动产权证不是业主原因;然后,由法院依法审查做出解除查封裁定文书后,再自行缴纳税费,尽快办理不动产权证,避免再被其他案件查封导致一直无法办理不动产权证。

业主的救济途径有三种:(1)通过双方协商,由开发商将收取税费向税务机关缴纳或退还代收税费;(2)业主向当地税务机关投诉,由税务机关约谈开发商,责令其退还代收税费或代为缴纳税费;(3)向人民法院提起民事诉讼,要求法院判令开发商退还代为收取税费并承担违约责任。



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