中国金茂总裁陶天海：适度投资，追求城市聚焦

近日，中国金茂公布2023年中期业绩。期内，公司实现签约销售额860亿，同比增长23%；回款909亿，回款率达106%；行业排名上升至第11位，稳列第一梯队。

1-6月，房地产市场景气度短暂回升后再度下滑，经营形势错综复杂。尽管市场环境风云变幻，但中国金茂凭借过硬的产品力和敏锐的市场嗅觉再获佳绩。其中，北京、上海、青岛三城签约额均破50亿元，特别是北京实现签约额、回款的“双百亿”业绩。

一些明星项目更是逆市热销，“金茂现象”再度上演。例如，北京·永定金茂府、上海·静安天悦、北京·望京樾、上海·橫沔玖境、青岛·崂山大云谷金茂府等5个项目的单盘签约额均破20亿元；南京·秦淮金茂府、宁波·花漫里首开当日分别去化93%、81%；上海·橫沔玖境加推当日去化更是达100%。

不论整体销售，还是单盘表现，中国金茂的成绩单均超预期。“中国金茂上半年的销售业绩主要得益于两方面。一是合理安排供货，重点保证流速高的项目供货量充足，特别是集中开盘的项目要保证所有供货；二是紧抓销售，从春节开始抓返乡客流，3月市场出现窗口期，内部也做了调整。二季度市场回落但有余温，借助一线和强二线城市行情延续，公司内部也细化了指标的管理重点，通过各种营销办法实现成交。”中国金茂高级副总裁宋镠毅指出。

中国金茂总裁陶天海表示，过去中国金茂在规模方面发展较快，当前坚持适度规模的同时，转而更为关注效率、提升盈利能力，适度投资，追求城市聚焦、板块聚焦、产品聚焦等。

截至6月底，公司一年内到期债务占比降至14%，外币债务占比降至30%，存量债务平均期限5.78年。在合理控制债务规模的基础上，中国金茂实现了“降短期、升长期；降境外、升境内”的债务管理目标，并保持“三道红线”全部绿档，且获得标普、惠誉、穆迪等评级机构的全投资信用评级。

财务状况稳健的背后，是中国中化对中国金茂在融资、风控等方面的支持。中国金茂董事长张增根认为，中国中化把合规、风险控制放在首位，在市场下行期间，中国金茂也继承了中国中化合规和风险控制的基因。

零售商业方面，中国金茂抓住疫情后消费市场恢复的机会，精准发力。其中，商业销售额同比增长125%至16.2亿元，商业收入同比增长68%至2.52亿元，商业客流同比增长110%至3082万人次。

与此同时，新开业项目持续火爆，商铺签约率创新高。2022年底，青岛览秀城、张家港览秀城、天津金茂汇相继开业并快速引领当地消费潮流。截至7月底，青岛览秀城出租率达99%，张家港览秀城出租率97%，天津金茂汇出租率也达94%。

酒店方面，凭借出色的资产管理能力，抢抓市场复苏机遇，在上半年实现了优异业绩。其中，收入同比猛增109%至10.7亿元，经营毛利同比增长212%至5.3亿元；EBITDA水平同比增长11倍，较2019年超14%，创下历史新高。

立足对行业发展趋势的预判，中国金茂在城市运营战略基础上进行了优化，“基于当前形势，公司今后城市运营的重要方向是增加一些核心城市的优质综合体项目，尤其是既适合持有，又能够附带部分高毛利开发的项目。”陶天海表示。

针对这类持有型物业，中国金茂也做了很多资本方面的尝试，包括REITs。首席财务官乔晓洁坦言，消费类REITs的落地，实际上可以盘活存量驱动增量，能够打通重资产投融管退的闭环，给持有型物业提供了很好的机会，同时也是提升自身运营水平的机会。

除提升“地产开发+持有运营”的“双轮”业务外，以“双轮两翼”为战略的中国金茂也在“两翼”赛道中积极拓展。在今年中期业绩会上，陶天海明确提出：“中国金茂一方面将继续通过提质增效稳住开发基本盘，另一方面将着力把持有、服务和科技打造成公司第二曲线。”

上半年，金茂服务管理规模稳步提升，在管面积增长56%至7098万平方米，营业收入增长23%至13.53亿元。除母公司持续交付核心城市的高品质项目外，金茂服务通过市场化竞争持续向外拓展。截至6月30日，金茂服务第三方在管面积同比增长89.5%，第三方在管面积占比达47.8%。

在科技方面，中国金茂在“绿色健康、智慧科技”的人居方向持续探索，不断打磨核心技术能力。截至6月底，公司旗下已累计拥有11家国家级高新企业和4家“专精特新”企业。上半年，公司完成专利申请62项、累计872项；完成发明申请26项、累计289项。