穆迪：中国房地产改革过渡期12-18个月，较弱开发商承压

9月4日，国际评级机构穆迪发布专题分析称，中国近期宣布的对房地产相关行业的一揽子协调改革措施，标志着沿用了二十余年的监管框架迎来根本性变革。这些举措并非零散调整，而是系统性重塑中国房地产生态系统中融资机制与信用风险格局的关键节点。

穆迪指出，新政组合拳涵盖多个维度：显著收紧商品房预售许可条件，强化预售资金的全流程闭环监管，大力推广现房销售模式；同时，延长个人住房贷款与房地产开发贷款的期限，将贷款发放节点后移至项目竣工交付阶段，并引入主办银行制度安排，拓宽资本市场直接融资渠道。这些措施旨在从资金入口、过程管控和出口兑付三个环节重构行业运行逻辑。

穆迪预计，改革将对房地产链条上的核心参与方——开发商、金融机构、地方政府及购房者——产生深远且持久的结构性影响。在未来12至18个月的过渡期内，新规落地将伴随明显的调整成本，行业整体融资压力趋于上升；且冲击并非均等，资产负债表脆弱、流动性偏紧的中小型开发商将承受最严峻的考验。

然而，穆迪同时强调，若以两至三年的中期视角观察，改革对信用基本面大体呈正面效应：它将制度化一个杠杆水平更低、交付确定性更强的房地产经营模式。随着项目交付风险实质性下降，融资节奏与工程进度之间的错配得到纠正，购房者权益保障增强，银行信贷资产质量改善，整个市场体系的韧性和透明度亦将获得系统性提升。