又一重点城市加入到楼市松绑的行列中！
4月11日，苏州将二手房限售时间从5年调整为3年，新房转让年限不变。今日，南京六合区随即跟进调整限购，外地户籍购房者可购一套房。文轩财经不完全统计，今年以来，全国超过65个城市出台楼市松绑政策，内容主要涉及到放松限购、取消/放松限售、降低首付比例，降贷款利率、公积金贷款优惠、购房补贴、房企资金支持等。这些城市中，既包括郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。
全国城市松绑政策一览：
| 图源诸葛找房数据研究中心
为何全国多个城市频现楼市松绑？释放出什么信号？松绑之后于当地楼市而言会产生什么样的化学反应？基于目前的市场环境和疫情走势，后续是否会有更多的利市政策出台？基于以上问题，我们采访了文轩智库的各位专家们，进一步分析研讨楼市松绑潮的前因后果：
中房研究院大湾区分院常务副院长-刘海波：“多城市相继松绑，可从三个层面找出原因。在宏观层面，中国经济受到疫情防控和俄乌冲突的内外影响，保持经济稳定增长的压力很大。历史上看，楼市可以成为经济增长的压舱石。在中观层面，房地产行业多年来一直受到各种政策的调控，其中不乏收缩性政策，在一定程度上限制了房地产业的正常发展。去年底中央经济工作会议要求慎重出台收缩性政策，多个城市此轮调整楼市政策也算是对于楼市正常政策的理性回归。在微观层面，购房刚需一直存在。具体到二手房，首次置业的购房者，在包括深圳这样新房供应偏低的城市，二手房就是首选。对于改善型需求的购房者，新增成员的小房户家庭换购大户型，以及子女成年离家另居后的大房空巢家庭换购小户型，也是正常的刚需。松绑之后我认为会对市场产生三种主要影响：一是促升成交量，因为买卖双方参与者数量将增加；二是带动上下游的装修、家电、家居等的增长；三是增加社会福祉，企业或原业主得到销售收入，售楼人员或中介人员得到工资和奖金，政府得到交易相关的税费。楼市松绑可以提振楼市信心，提振幅度大小取决于两个因素：一是楼市政策促进效应滞后期（一般为三个月到半年）的长短，二是购房者对于未来经济大势的悲喜预期和自己未来收入多少的预判（决定购房者是否出手）。去年底以来，尤其是今年第一季度，从中央到地方各级政府，一方面紧抓抗疫，另一方面确保经济，相继出台了一系列力度较大的促进政策。具体到楼市，我认为房地产行业整体上还没有系统风险（全面崩盘），只有结构风险（城市错进、产品错配）、企业风险（少数企业暴雷）和个人风险（断贷断供）。在谨遵“房住不炒”总原则的基础上，未来还会出台促进楼市理性健康发展的利市政策。”
上海中原地产市场分析师-卢文曦：“我们国家现在的内外经济还是存在一定的压力，今年以来外部环境多变，局势复杂。大宗商品、油价飞涨，俄罗斯乌克兰冲突，世界局势不太平，全球疫情也没有好转。经济靠外面靠不住了，只能依靠国内，因此最近也在强调经济一体化，住房消费作为国民大宗消费，适度的楼市松绑，可以为经济稳定运行做一份贡献。此次楼市松绑的一个特点，就是从三四线甚至四线为主开始的政策放松在慢慢地向高级别的城市扩展，比如兰州，是省会城市，且力度相对来说也比较明显，苏州虽然不是省会城市，但是它的经济实力比较强，与上海的连接性比较紧密，消费力在整个江苏处于一个举足轻重的位置。经过去年的楼市调整，苏州情况不太乐观，这种情况下市场又需要保持活力，因此只能对房地产的一些政策进行适度的宽松。此前对于限售这一块，三年也好五年也好，基本是一刀切。苏州做了一个比较细分的切块，它此前针对二手房是五年，现在调整为三年，与新房的限售时间齐平了，为什么齐平呢？我认为刚开始的时候是限制投机，现在对于市场来说，需要释放一部分的活力，缩短限售时间，还是能起到一部分的政策力作用，适度放松，还是保证了一些改善型需求的合理释放，通过二手房的交易，流转出来去买新房等。所以这块的话，苏州是做了一个相对来说比较好的、比较精细化的管理，做出了合理的让步和放松，我认为更多的是对市场信心的提振和积极信号的释放，合理引导消费，释放一部分正常的合理的住房需求。调控放松的城市增多，应该是一个趋势，从近期的兰州也好，苏州也好，慢慢的从三四线城市像高等级城市跨越，都有合理的一些适度放松的举措，类似于像苏州这种级别的城市，尤其是长三角的一些地方，后续可能慢慢会有相应的跟随动作。比如无锡，太仓，甚至不排除跟苏州差不多的，江浙的一些城市可能也会效仿，可能也会慢慢的有一定放松。”
诸葛找房数据研究中心分析师-关荣雪：“今年以来，全国多个城市出台楼市松绑政策，主要是由于去年房地产市场政策调控加码、信贷环境收紧、疫情反复以及部分房企爆发流动性危机等，一方面为楼市销售活动增加了阻力，同时疫情致使居民就业环境欠佳，收入水平下降，在一定程度上降低楼市购买力；另一方面，信贷环境的收紧以及房企爆发危机等在一定程度上加重了购房者观望情绪，由此可见购房需求滞缓加之销售活动受阻，在一定程度上加剧城市库存压力与经济压力，部分乃至大多数城市对市场回温的迫切感逐渐上升，地方城市根据自身楼市现状主动适度调整政策也不乏是提振市场信心、增加楼市活跃度的重要途径之一。
政策的适当“放松”对于当前房地产市场而言较显必要，适度调整对楼市发展以及各主体均有一定的利好，对于购房群体而言，利好效果更为显著，降首付、下调房贷利率等将在一定程度上减轻购房资金压力；对于地方楼市而言，政策的适度松绑将在一定程度上缓解市场低落情绪，楼市成交有望回升，进而缓解城市库存压力，同时也将带动城市整体经济水平有所提升；对于整个房地产市场而言，既有提振信心的作用，也有纠偏引导的作用，将促进房地产市场发展趋于健康良性。但不可否认的是，适度松绑对于提振楼市信心是有一定的效果的，可一味依靠放松楼市政策来“救市”也不是恰当之举，市场自身调节机制、开发商信用、房屋质量与市场需求的匹配度等方面也是不可忽视的。由于当前房地产仍处恢复阶段，楼市整体表现较去年而言还是偏弱，而且近期多城疫情反弹局势较为严重，更是为楼市恢复增加了一定的阻力，预计后续松绑政策城市将不断扩容，且放松力度有望进一步扩大。”
易居研究院智库中心研究总监-严跃进：“4月11日，苏州放松了限购限售等政策。此类政策的放松，进一步说明当前政策面以放松为主，而且开始进入到新一线城市。
此次政策显示，苏州对于限购和限售等都进行了放松。1）限购政策。政策调整了社保缴纳的要求，在苏州昆山和太仓购房的，社保2年缴纳是允许断缴的。这就使得购房的门槛进一步降低，有助于激活合理住房消费需求，对于当前苏州项目的积极去化等都有积极的作用。2）限售政策。此次政策对于二手房的限售进行了调整，即从5年调整为3年，也就是和新房的限售期是一样的。此次政策有非常重要的意义，即政策松绑从二线城市开始进入到新一线城市。换句话说，此前是类似郑州、哈尔滨、福州等城市开始松绑，但都属于弱二线城市。而现在实际上进入到强二线城市或新一线城市。这个是非常重要的变化。所以从这个角度看，政策松绑的最大意义是，政策覆盖面不断增强，或也意味着后续其他一些新一线城市或强二线城市也会有松绑的动作。”
中房研究院执行院长、365房评/财经CEO-肖勇：“各地陆续出台松绑政策主要还是出于六稳的考虑。特别是要稳经济，要适当的鼓励合理的消费，扩大内需，毕竟还是要保持经济稳定增长，保民生是基本盘，房地产还是重要的支柱产业，也是关联民生的产业，房地产虽然金融属性不是比较强，但它也是实体经济，是与实体经济关联度很高的一个行业。房地产调控要科学、理性，不能搞一刀切，要一城一策、因地制宜。不能误伤刚需，打击炒房挤去泡沫，但不能抑制合理的住房消费。松绑之后，肯定会有助于提振市场的信心和预期，短期来看，因为受到疫情、国际形势等多重影响不一定马上能立马见效，但是市场回暖是可以值得期待的。肯定会有助于市场恢复信心，达到促销的目的。松绑政策可以给消费者以信心，特别是鼓励刚需购房者，能够尽快的尽早的入市，还有房企也可以积极的促销去库存，还可以为未来做些布局，比如更积极主动的去拿地。预计后续会有更多的城市进入松绑的行列，也会有更多的利好楼市的措施会推出，这是值得期待的。”
明源存量地产首席研究员-艾振强：“对于楼市，高层追求的是一个“稳”字，大涨和大跌都不是“稳”，去年就有二十多个城市发文限跌，可见当时形势已经不乐观，今年有60多个城市出台利好政策稳市场，属于意料之中。松绑之后，会刺激一部分购买需求出来，一定程度上提振市场信心，但从目前来看，没预想的那么好，一是政策传导到终端需要时间；二是今年2月份一线城市本来已经有小阳春的迹象，但随后被疫情打断了。三是不确定性因素增加，大家对未来收入的信心比之前降低，不敢贸然加杠杆。后续必然还会有更多城市出台利好政策，已经出台的如果效果不佳，也会进一步加大力度。”
去年以来，各城市调控收紧、房企“三道红线”、银行“两道红线”强力去杠杆下，再加上疫情的反复发酵，购房者观望情绪蔓延，买房意愿跌到冰点，市场持续处于冷冻期。中指研究院数据显示，2022年一季度，一线城市商品住宅成交面积同比下降34.9%，二线代表城市同比下降39.1%，三四线代表城市同比下降43.1%。3月，各线代表城市成交规模同比降幅均超四成，多数城市仍处于深度调整中。
克而瑞研究中心统计，今年一季度，中国百强房企销售业绩规模同比缩水47%。此背景下，为维护房地产市场稳定，楼市松绑“暖风”不断，从降低首付和房贷利率、放宽落户政策和公积金贷款要求、发放购房补贴，到放宽限购限售年限；从三四五线城市为主到以兰州、郑州、苏州、南京等为代表的省会和强二线城市，政策覆盖面不断增强，松绑城市数量持续增多。由于“温度”传导到市场和房企端口尚需一定的时间，且短期因为受到疫情、国际形势等多重影响目前的成交表现未现明显好转，但市场回暖是市场信心恢复之后的必然结果。
值得注意的是，今年政府工作报告中关于房地产部分的核心内容是：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”3月16日的金融委专题会议也提出要主动应对货币政策，新增贷款保持适度增长；另外五部门同时表态释放维稳积极信号，或意味着更多利市政策处于酝酿阶段。正如各位专家所言，“后续会有更多城市加入到松绑的行列，已经出台的如果效果不佳，也会进一步加大力度。这是值得期待的。”
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