仅时隔四个月后，金融央企-国开金融再度公开挂牌甩卖一笔重大资产，底价下降了76.5万元。
｜上海产权交易所
据上海产权交易所最新披露，该资产为多利（成都）农业发展有限公司35%股权及债权，打包底价206万元。
国开金融欲出清股权，意味着其将退出多利（成都）农业，至于能否吸引到买家，仍充满了不确定性。
1
底价下降76.5万
国开金融欲退出多利成都农庄
目前，多利（成都）农业由上海多利农业（65%）、国开金融（35%）共同持股。
具体来看，2022年，多利（成都）农业营业收入226.5万元，资产总计75,511.9万元，负债高达88,139.9万元，所有者权益为-12,627.9万元，入不敷出。
本次转让底价206万元，其中多利（成都）农业35%股权的转让底价仅为0.0001万元人民币，实际更多是债权售价，为205.9999万元人民币。
据国开金融与多利成都农业公司签订的合作协议书，后者因欠付前者投资收益形成对前者的债务，其中债权本金为欠付投资收益款1420.2万元，据投资协议未计提利息。
截至2023年2月底，债权金额账面值共计2812.35万元，其中欠付投资收益1420.2万元，违约金1108.08万元，赔偿金284.04万元，标的债权评估值228.52万元。
也就是说，国开金融的这笔债权最终严重缩水了10多倍。
但也没办法，多利成都公司早已深陷“资不抵债”，能收回多少算多少。
值得关注的是，国开金融挂牌出清手中股权，原股东并未接手，放弃了优先受让权，宁愿让股权进入公开市场流转，等待未知的接盘方。
2
多利农庄为何命途多舛？
被挂牌的多利（成都）农业，是上海多利农业在2013年注册成立，旗下主要资产为成都多利农庄，位于成都郫都区白云村，总规划占地2万亩，用地范围涉及郫都区红光镇、三道堰镇等6个村庄。
｜位置示意
作为多利规划的A类田园综合体项目，多利曾计划投资150亿元，在运营方式上，通过“资本进农村，消费进农村、农产品出农村”的“两进一出”＋“三产联动”，带动乡村休闲旅游的发展以及当地的经济发展。
上海多利农业发展有限公司总裁高剑青进一步介绍称，多利的模式是通过为当地农村修建基础配套设施，让当地农民可以安居乐业；让当地农民在获得收成补偿的同时，可以作为产业工人受聘于多利农业，解决他们的就业问题，当基地发展成熟后，农民也可以经营民宿、饭馆、小商铺等增加收入；通过产业扶持和技术支撑，打开农产品的供应链渠道。
这样的小镇项目，由于投资大、周期长、回报慢，因而对企业的资金实力及运营能力提出了相当高要求。
除了早期的机构两轮融资，最近这几年，多利农庄有两笔重要的融资行为。
第一笔为2016年，平安人寿的入股，成为多利农庄的第二大股东。
带来了保险资金“大资本、低成本、周期长”的优势，有效解决了资金难题。还有平安 140 万销售团队及 7000 万高端客户资源，成为多利农庄的有机菜目标客群。
｜图源：文轩图库
基于此，多利农庄从有机菜运营商，转型为有机生活方式提供商。不止零售业务，还做B端餐饮，农业旅游、特色小镇、乡村酒店等业务，延申到了地产领域。
而地产是资金密集性行业，需要融资平台。这可能也是多利农庄“重模型”下的“找钱”尝试之一。有机生活、农业也可算是一个项目平台。（新出现在云南经营数千亩有机菜种植的芸岭鲜生，创始方之前也是做地产生意的。）
第二笔融资很快提上日程，2107年，地产商——协信集团（协信小镇）接替平安人寿等所持部分股权，成为多利农庄第一大股东。
｜协信、中国平安的最新占股情况
随即，协信团队入驻成都多利农庄，虽然蓝城于2016年以代建方式参与其中，但到2017年初，项目才实现正式面市。
外界无法知悉蓝城对成都项目的代建是否受到影响，但对于新股东协信而言，多利农庄背后庞大的房地产规模正式其所图谋的。
落地时，涉及红光的白云村和三道堰的青塔村、秦家庙村，总规划面积10659亩，累计投资近10亿元，号称郫都区最早落地的田园综合体项目，其中一期核心示范区占地2650亩，2017年3月正式开园。
早前，其官微还释放出项目销售信息，“多利桃花源67-188平米中国式经营性家庭农庄二期一批次已然绽放，农庄主招募中”，显示项目曾向市场推出相关“农庄”产品。
2018年，协信助力引入第三方资本-关天资本，拓宽融资渠道，为项目寻求尽可能多资金。
市场将多利农庄与关天资本设立基金，解读为主要投向成都多利农庄。以双方组建的100亿基金规模计，项目的资金情况将得到进一步改善。
根据公开资料，不止成都，多利农庄在全国有9大有机菜种植基地，自有种植面积1万多亩，合作耕种面积2万多亩，有机种植总面积达3万多亩，产品品类涵盖蔬菜瓜果、肉禽蛋奶、米面粮油、水产海鲜等，目前已服务数百家优质企业以及10万多个家庭 。
有市场人士猜测多利农庄一年零售销售额在5000万元左右，但这个数字可能不准确，也未经多利农庄确认。
多利农庄目前的销售分为两块，会员宅配是旗帜，但是营收占比可能并不大。营收的大头来自于大客户采购，比如大股东地产商——协信集团的福利采购，与业主采购。
由此，大股东、大客户如果受宏观经济、地产政策调控等影响，多利农庄受到的影响也可能比较大。
2020年，成都多利农庄曝出欠薪风波，全国“多利农庄”就被爆出无法维持运营，消费者账户余额无法取出，员工三个月没拿到工资等消息。
大股东协信被标注了“限制高消费”“股权冻结”等标识，早已自身难保。
3
牵涉国内“最大房企破产重整案”
协信于重庆起家，2009年开始全国化扩张，涉足苏州、无锡、成都、三亚、北京、上海、大连、西安、贵阳、南通、常州等市场。早在2014年，销售额已突破百亿，进入房企50强榜单。
在重庆，一度与龙湖、金科齐名，并称“渝派三甲”。
2015年，协信提出住宅、商业与产业地产三足共立的战略，希望未来能实现轻资产与重资产“双千亿”的目标，协信星光广场、启迪协信产城平台等商业、产业项目也在全国多城落地。
2017年收购多利农庄后不久，协信实际控制人吴旭正式控制狮头股份，从而实现拥有A股上市公司的目的。
在农业小镇以外，协信还试图实施多元化战略。曾将2017年誉为多元化“元年”，明确对资源进行优化组合，定位也由过往的商住开发房企调整为涵盖不动产、金融、科技的投资集团。
分别于2017年和2020年，两度引入战投：绿地控股、新加坡CDL（第一大股东）
新加坡CDL这笔股权投资最终“踩坑”，该公司后来披露的2020年业绩报告显示，将投资于协信的总共18.27亿新加坡元（折合人民币90亿元）一次性计提减值损失17.8亿新元（折合人民币89亿），这次计提导致新加坡CDL全年亏损93亿元。
｜图源：文轩图库
2022年11月19日，重庆五中院依法裁定协信远创等三十家企业实质合并重整。
重庆协信远创实业公司（下称：协信远创）等三十家企业是合并重整，除协信远创外，其他二十九家企业均为协信远创的全资子公司。这三十家企业旗下正在开发的房地产项目有11个，运营的商场有3个。
这是国内迄今为止最大房企破产重整案。
协信合并口径资产总额为242.9亿元，负债总额高达470.08亿元，所有者权益为-227.18亿元。此案不仅涉超过5000家债权人，其规模和复杂性也使其成为目前进入破产程序中最大的地产公司重整案，为地产行业提供重要的参考案例
值得关注的，近日，上海领域基业企业发展公司、国民信托、东龙集团三家投资方亮相，并提出投资方案。
上海领域基业企业发展公司成立于2021年，注册资本1亿元，是一家不动产特殊资产综合服务商，聚焦困境地产、违约债权的盘活和布局。根据披露，上海领域拟支付1.87亿元取得协信远创部分子公司的股权及车位等资产。
国民信托公司则成立于1987年，注册资本10亿元，第一大股东为富德生命人寿保险公司，在该重整案中，国民信托拟支付100万元取得多家子公司股权。
由郑州市郑东新区城市开发建设管理公司实控的河南东龙控股集团，则将以3.96亿元的价格取得协信远创持有的金融岛公司40%的股权。
在上述三个投资方案之外，剩余资产和负债将纳入协信远创重整服务信托，债权人有权按照信托合同约定获得信托利益分配，也有权通过转让信托受益权份额的方式实现退出。
根据计算，目前协信远创三家投资人共出资5.85亿元取得协信远创下属部分企业股权及资产，然而协信远创等企业的破产重整涉及资产总额达242.9亿元。也就是说，未来协信远创等企业的大部分资产都将由协信远创重整服务信托进行处置。
协信远创重整服务信托期限为5年，根据安排，将由信托机构代表“重整服务信托”出资设立特殊目的公司(以下简称“SPV公司”)。汉威公司持有的协信远创 80.01%股权、绿地集团持有的协信远创19.99%股权在人民法院裁定批准重整计划后调整为SPV公司持有。SPV公司持有的协信远创100%股权以及随同转移的协信远创等三十家企业持有的长期股权投资对外应收账款等未被投资人取得或者未在重整执行阶段处置的资产为信托财产。
协信远创重整服务信托的受益人分为A、B、C、D、E 五类分别对应有财产担保债权人、普通债权人、预留债权人、劣后债权人等四类债权人及原出资人，享有相应信托受益权。受益人可以通过持有信托受益权份额获得利益分配。信托利益分配完毕后，实现退出。还可以通过转让信托受益权份额的方式实现退出。
｜协信远创重整服务信托交易结构
至于本次重组的后续如何，仍待继续观察。
也算给协信旗下控股公司带来了一丝曙光，国开金融能否借此机会，成功退出多利成都农庄？
4
专家观点：
存在一定的不确定性
中国企业资本联盟副理事长
在破产重整案件中引入服务信托，是一种创新的债务解决方案，这种做法的核心在于利用信托的独立性和灵活性，将破产企业的剩余资产和负债纳入信托，通过专业的资产管理和运营，旨在实现资产的盘活和价值最大化，从而为债权人提供可能高于传统现金偿债方式的回报。服务信托通常会设立受益人大会等治理机构，使债权人能够参与到信托的管理和决策中，增加了债权人对信托运作的监督和控制。
不过，这种模式也存在一些潜在的风险和问题。
信托收益的实现依赖于资产的盘活和运营效果，这存在一定的不确定性，如果资产运营不善，可能会导致信托收益低于预期，影响债权人的实际收益。此外，服务信托的管理和运营需要专业的团队和资源，会产生一定的成本，这些成本需要从信托资产中支出，可能会减少债权人的净收益。
发布评论
评论