9月18日，国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会。
住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛明确提出，当前房地产市场出现“两个转变”：一是供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代。二手房交易占比从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月已达52%，超过50%的标志性节点，正式宣告行业阶段切换。
存量时代
发布会披露的两组数据，为“存量时代”的判断提供了坚实支撑。
2026年前8个月，全国二手房交易网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%；同期新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%。二手房交易规模首次在全国层面、在年度累计尺度上超过新房。
一二手房合计成交10.48亿平方米，同比仅微降1.5%，整体交易总量趋于平稳，新房交易的调整，正在被二手房的活跃有效对冲。
全国新建商品住房现房销售比例已从2022年的13.9%提升至2025年的32.4%。
深圳2026年前4个月新房现房销售占比达56%。市场在自发转向，此次新政是把已经发生的趋势制度化、加速化。
房地产市场的运行重心，正在从新房开发销售向存量房流通和现房交付迁移。
三项制度
三项基础性制度：项目公司制、主办银行制、现房销售制。以“项目”为共同对象，一体推进开发、融资、销售环节的改革。
其实质，是将房地产行业从“高杠杆、高周转的资金驱动”推向“重品质、重运营的管理驱动”。
过去房企普遍采用集团统借统还、跨项目调配资金的模式，集团信用为各项目背书，但风险也在体系内不断积聚。
新政要求“一个项目对应一家项目公司”，严禁企业总部违规抽挪项目公司资金，实质上将风险管理单元从集团层面下沉到单个项目。过去“以集团信用养新项目、以新项目回款补旧项目”的滚动模式难以为继。
项目开发建设销售的全部资金须存入主办银行监管专户，集团层面统筹调配资金的灵活性被大幅压缩。
开发贷期限与销售模式挂钩。预售项目最长5年、现房销售项目最长7年，首次还本安排在竣工备案之后。
信贷体系被改造成适配慢周转的制度框架，银行不再按房企主体授信，而是按单项目、建设进度放款。
预售条件下，房企在房屋建成前即可收取购房款并无偿使用；现房销售要求项目竣工验收合格后方可对外销售。
保留下来的预售项目，购房资金须全额进入监管账户，竣工验收后方可解除监管，个人住房贷款须在项目竣工备案后发放。
这意味着预售的融资功能基本丧失、挪用空间基本消失——期房还可以卖，但购房人的钱在交房前到不了开发商手里。
财务模型重构
三项制度叠加，对房企财务模型的冲击最为直接。新政后房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流”的新阶段。
机构研报的量化测算给出了清晰参照：旧预售模式下净利率为8.6%、股东IRR为18.0%的项目，在新预售模式下IRR降至8.2%，在现房销售模式下进一步降至5.6%。
中信证券的测算更为极端：传统预售、封顶预售、现房销售三种模式下的IRR分别为15.8%、4.8%、3.6%。IRR的降幅远超净利率的下降幅度，核心原因在于现金流回正周期被大幅拉长——净现金流回正周期延后6至8个季度，现金支出峰值上升5%至21%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉测算，按新政要求项目封顶才能卖，首付款回笼周期拉长约5个月，按揭贷款竣备才能放款，回款拉长约12个月，对应静态财务成本将增加可售货值的2%至4%。
短期看，房企的金融属性进一步弱化，从高周转的“资产负债表生意”转向重产品、重成本的“制造业模型”。但成本归位不等于成本增加。
清华大学房地产研究所所长吴璟指出，现房销售改变的是成本的结构和时间分布，土地款可以分期缴纳，融资与建设周期匹配，税负后移，审批时限可以压缩，“推高成本”这个判断并不成立。
行业分化加速
三项制度对房企的影响并非均等分布，而是显著加速了行业分化。
现房销售及主办银行封闭管理意味着对开发商自有资金沉淀要求大幅提升。
招银国际认为，政策全面实施将收紧开发商流动性，延长资金回收周期，加速资本不足的小型开发商退出市场。高杠杆、弱资质的房企加速出清，行业集中度趋于上升。
融资从集团走向项目后，真正受益的是“强资产负债表+强项目执行力”者。央企与地方国企凭自有资金充沛仍可支撑长周期资金占用，但优势来源已从“集团担保”转为“资本厚度+单项目能力”。
深耕地方的优质民企，只要母公司财务干净、项目位于强需求城市、自有资金充足，有可能凭真实项目现金流获得“信用平权”。大多数民企则应以轻资产模式为主，不宜高估项目信用的救助效应。
吴璟指出，深耕本地、专注产品的中小企业，本来就不依靠高杠杆运转，对预售款的依赖有限。现房销售让房子自己说话，判断依据从“谁在卖”回到“卖的是什么”。
市场格局与保障体系的同步调整
在供给端，现房销售要求项目竣工验收后方可销售，房企从拿地到回款的周期明显拉长，倒逼房企在拿地时更加审慎。
与此同时，供给收缩为库存去化腾出窗口：截至2026年8月末，全国商品房待售面积7.53亿平方米，同比下降1.1%，连续六个月同比回落，且降幅持续扩大。
在需求端，长期以来“能否按期交付”和“品质是否达标”是悬在购房者头上的两把利剑。现房销售“所见即所得”，将购房者的观望情绪转化为实际购买力的效果值得关注。
个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，以100万元贷款、3%年利率测算，月供从约4216元降至约3581元，压力下降约15%，有助于降低购房门槛。
在住房保障方面，发布会明确了“十五五”时期的方向：完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库。
以需定建、以需定购意味着保障房供给将根据轮候库的实际需求科学谋划，避免过去部分城市保障房供给与需求错配的问题。
“宜配租则配租，宜配售则配售”的弹性原则，则为不同城市因地制宜留出空间，有助于形成“保障归保障、市场归市场”的清晰供应格局。
这次发布会所勾勒的“十五五”房地产新图景，本质上是将行业从过去近三十年“高负债、高杠杆、高周转”的路径依赖中解放出来，转向一条更稳健、更注重品质和民生的高质量发展道路。
转型过程必然伴随阵痛：现金流承压、IRR下滑、组织调整是必须经历的考验。但对于行业长期健康发展而言，这无疑是必要的制度基础设施建设工程。当竞争回归产品品质和运营效率，对于有真实能力的房企而言，一个更公平的竞争环境正在开启。
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