6月18日，伴随着鸣锣仪式，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称：国泰海通砂之船商业REIT，基金代码508602）在上海证券交易所正式挂牌上市，砂之船集团成为少数拥有“新加坡REIT+中国境内REIT”境内外双REITs平台的企业。
项目以“西北第一奥莱”——砂之船（西安）奥莱为底层资产，当前估值50.28亿元，是首批商业不动产REITs底层资产中单体估值最高的佼佼者。募资阶段，国泰海通砂之船商业REIT网下询价阶段有效认购倍数高达103.82倍、公众发售阶段认购倍数达330.20倍、募集资金总额约55.31亿元，发行溢价率10%。
砂之船集团董事局主席徐荣灿（左一）与嘉宾代表共同敲响上市宝锣
这不仅是砂之船集团资本运作的里程碑，也验证了一个商业模式的成功。这家从重庆起家的奥莱运营商，凭借首创的商业理念和扎实的运营能力，赢得消费者和资本市场的认可，向着“成为全球奥莱第一品牌”的愿景稳步迈进。
一座奥莱，何以成为“西北第一”？
时间倒回2017年。砂之船（西安）奥莱在浐灞国际港开业时，周边还略显荒凉。彼时很少有人能预料到，这个项目会成为辐射300公里、覆盖6000万人口的西北奥莱龙头。
一座奥莱，如何做到“西北第一”，以下几个维度或可解释：
区位稀缺性与运营壁垒
回过头看，项目的选址颇为超前。项目与地铁3号线无缝衔接，与世博园比邻而居——生态、交通与人口的三重叠加优势，在全国奥莱中极为稀缺。
作为国家中心城市，西安2025年位列新一线城市第6位，商业资源集聚度全国第九。浐灞国际港更是国家级生态区与开放型经济新高地，常住人口约75万。
好区位只是起跑线，真正让砂之船（西安）奥莱跑成“西北第一”的，是以艺术为灵魂、以运营为根基的差异化方法论。2016年，集团首创“A×(1+N)×DT”超级奥莱模式，在传统折扣零售之上，融入艺术表达、多元体验等场景，开启“艺术商业 超级奥莱”的进化之路。
首创“艺术商业”模式
砂之船集团对奥莱行业的思考，始于2016年。那年，集团在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维——这是砂之船“艺术商业 超级奥莱”理念的理论根基，也是此后所有项目的方法论原点。
四大思维之下，砂之船进一步提炼出三大超级场景：超级儿童、超级运动和超级农庄。这三大场景，是四大思维在物理空间中的具体落地形态，也是砂之船区别于传统奥莱的核心载体。
砂之船（西安）奥莱，正是超级奥莱战略发布后，首个将这四大思维、三大场景完整落地的项目。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间（在地文化），坐落于国家级浐灞生态区（稀缺生态），打造集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间（现代商业）——三大要素环环相扣，彻底打破了传统奥莱“纯卖场”的同质化困局。
品牌矩阵则是另一重护城河。项目集聚约400个国内外品牌，多个品牌业绩全国第一、西北第一，是绝对的西北奥莱龙头，也是全国奥莱领军项目。
此后，砂之船并未停止迭代。历经多年演进，2026年商业模式升级为“A×(1+N)×AI×S”——从最初融合多元业态与数智化运营，到逐步融入可持续发展理念，再到以人工智能（AI）强驱动管理和业务高效发展，砂之船完成了从单一折扣卖场到复合型城市生活空间的全面升级。艺术赋能商业，技术驱动效率，砂之船由此构建起独树一帜、难以复制的完整商业生态。
资本青睐的“双保险”：稳定性与增长性
更让资本市场看重的，是它的稳定性。出租率连续三年保持在98%以上，积累了约220万会员，会员贡献的销售额占绝对比重。稳定的会员体系，也为REITs上市后业绩的持续稳健增长提供了可预期的现金流保障。
2025年，砂之船（西安）奥莱全年客流超过1258万人次，销售额达27.91亿元，连续三年稳步增长。
这一增长势头仍在延续。最新数据显示，2026年一季度，砂之船（西安）奥莱全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长14.75%和23.63%，会员数量较上年同期增长25.68%。
“一城一标杆”深耕样本，砂之船活成了标准制定者
国泰海通砂之船商业REIT上市，不是一次偶然的资本窗口捕捉，而是砂之船集团战略执行到一定阶段的自然结果。每一轮行业浪潮，砂之船都是起跑线上最早出发的那个“人”。
纵观中国奥莱行业发展，第一代是单纯的品牌折扣集合店，第二代开始引入餐饮配套，以砂之船为代表的第三代则是与文旅深度融合，打造城市周边的第三生活空间和微度假目的地。
自2008年切入奥莱赛道至今，砂之船18年来始终坚守“艺术商业 超级奥莱”这一主航道。砂之船的发展，用艺术的力量贯穿始终——2010年率先将电影院引入奥莱业态，开启体验化尝试；2016年正式提出“艺术商业 超级奥莱”理念，将情感、美学、场景、资本四大核心思维注入传统零售，打造出完整的艺术商业社交生态。在夜间经济领域，集团首创“36小时通宵营业不打烊”现象级IP，2025年重庆两江项目周年庆首日销售额突破1.6亿元，创下行业标杆纪录。在全国节庆营销中，“春日购物嘉年华”、“超级周年庆”、“红色第五季”、“跨年购”等系列营销IP持续输出，不仅带动项目经营，更释放了城市消费活力。
深耕奥莱产业十八载，砂之船集团已在全国18 个城市布局20家超级奥莱，其中在营项目18家，总面积超241.61万㎡（含在建）。2025年，集团整体销售额超200亿元，累计沉淀约2000万VIP会员。
在持续的全国拓展与本地化深耕中，集团逐步形成了“一城一标杆”的发展格局——让每一座城市的砂之船都扎根当地、各具风貌。对西安而言，砂之船（西安）奥莱也是城市商业升级的标杆之作。作为西北首屈一指的消费地标，项目不仅自身成为年销售近28亿元的区域商业龙头，更持续带动了浐灞生态区整体商业活力的提升。
独特的商业模式受到了资本市场的青睐。2018年，砂之船发行亚洲首支奥莱REITs，积累跨境资本运作经验；2026年，国泰海通砂之船商业REIT登陆国内资本市场。
正是这种持续深耕、系统沉淀的能力，让砂之船在每一座城市都成为难以复制的存在，也让其从行业参与者活成了标准制定者。
砂之船鸣锣，不止于资本叙事
国泰海通砂之船商业REIT上市，是中国实体商业资产证券化进程中的一个标志性节点。
它实现了西北地区商业不动产REITs零的突破，为区域商业资产证券化开辟了全新渠道，更证明了非一线城市的优质商业资产，凭借极致的运营力、产品力与服务力，同样具备资本价值，市场也在用真金白银投票，优质奥莱资产在资本市场上是稀缺的“现金牛”。
基于上市带来的资本势能，砂之船正式确立“轻资产扩张+城市更新”双轮驱动战略。轻资产层面，以品牌、管理、资源的轻量化输出，重点布局省会城市及高潜力地级市；城市更新层面，则深耕核心城市存量商业资源，通过业态与场景升级，将老旧载体打造为城市商业新地标，实现企业商业价值与城市社会价值的双向共赢。
从西安浐灞到上海证券大厦，对砂之船集团而言，这不仅是资产价值的跃升，更是一次关键的身份跃迁——从奥莱行业的运营标杆，升级为实体商业全链条资管的探路者。而这背后，折射出一个行业从重资产负重，走向以运营驱动价值、与资本良性共舞的重要转折。
登陆资本市场并非终点，而是砂之船“艺术商业”版图扩张的起跑器。这家以艺术赋能商业见长的奥莱玩家，正计划将上市融得的势能转化为动能，用REITs这把钥匙，打开资产运营的价值闭环。
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