7月27日，深交所受理一笔体量达50亿元的新能源机构间REIT申报项目，恰逢沪深交易所不动产ABS新规正式落地仅三天，成为新规生效后深交所已受理的体量最大的新能源基础设施申报标的。太保资产-国泰海通-海尔新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划同步叠加乡村振兴属性，原始权益人为青岛海尔绿色能源科技有限公司，这也是太保资产年内继港华智慧能源项目之后，在新能源机构间REITs赛道落下的第二子。
目前项目尚未披露详细底层资产清单，从行业惯例及海尔绿能业务结构看，预计以分布式光伏电站及配套储能资产为主，覆盖县域清洁能源项目以契合乡村振兴定位。作为海尔集团新能源板块核心落地载体，海尔绿能业务覆盖分布式光伏、用户侧储能、虚拟电厂全运营链条，在山东本地搭建起成熟的源网荷储一体化体系。此番借助制度窗口申报大额资产证券化产品，既是自身存量新能源资产盘活的现实选择，也成为交易所将持有型不动产ABS正式定名“机构间REITs”之后，新能源赛道率先响应监管导向的标志性事件。
在此之前，机构间REITs长期处在“市场先行、规则滞后”的状态。7月24日沪深交易所同步修订ABS业务指引，首次在官方业务规则里确立机构间REITs的正式身份，为不动产类资产划定统一准入、资产重组、国有资产转让监管标准，补齐权益属性监管短板，结束了此前产品仅以市场俗称迭代、审核尺度飘忽不定的局面。
从早年带有主体兜底增信的类REITs，到去担保化的持有型不动产ABS，再到如今纳入交易所正式规则体系，多层次REITs市场的中间层终于拥有明确制度底座：向下承接暂未达到公募REITs准入标准的培育期新能源资产，向上也能为成熟项目提供比大宗交易更高效的证券化退出路径，进一步打通Pre-REITs孵化、中期持有培育、公募REITs终极上市的完整产业链条。
对新能源赛道而言，新规的价值不止于定名。一方面，统一的权属审核标准，直接回应了分布式光伏资产零散、屋顶租赁权属复杂的历史审核痛点；另一方面，明确扩募不设间隔限制，恰好适配新能源“滚动开发、分批注入”的产业特性，大幅降低资本循环成本；更重要的是，官方确认权益属性后，保险、理财等长线资金的合规准入障碍被扫清，新能源电站这类长周期、现金流可预测的资产，成为资金配置的重点方向。
体量数据足以印证这条中间通道爆发的必然性。据中金公司统计，截至2026年6月末，全市场机构间REITs累计发行59单，总规模逼近千亿大关；2026年上半年新增发行24单、合计330亿元，发行数量与规模较2025年同期分别增长11倍、24倍。伴随后续发行跟进，7月末全市场发行规模正式突破1024亿元，成功跨过千亿门槛，底层资产囊括高速、保障房、IDC、商业物业以及新能源基础设施合计15类业态。
证券化路径覆盖风光储全品类
新规带来的确定性，直接提速了2026年新能源机构间REITs的扩容节奏，整个赛道早已告别早年单一分布式光伏试点的局限，逐步形成品类多元、主体多元、具备滚动扩募能力的成熟模式。
分布式光伏是最先跑通商业逻辑的细分赛道。2025年末碧澄能源推出全国首单分布式清洁能源机构间REIT——兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和），证券代码121620，证券简称25碧澄A1，把分散在全国多地、合计130MW的工商业屋顶光伏打包为标准化证券产品，破解了零散小体量光伏资产难以规模化资本化的行业痛点。进入2026年，该项目再度拿到5亿元扩募批复，成为光伏领域首单实现扩募运作的机构间REIT，产业基金孵化新项目、成熟后注入证券产品、回款再投入新建电站的循环模式得到落地验证。
保险资管深度入局，则进一步夯实了光伏资产的长期资金底盘。今年2月过审、5月正式挂牌的太保资产港华智慧能源REIT，发行规模3.05亿元，底层14座工商业光伏电站分布于苏浙粤鲁冀五大制造业大省，贴合工业用电负荷，自发自用的模式大幅降低发电量消纳风险，年减排二氧化碳接近9.3万吨，也让保险资金找到了匹配长久期负债的绿色底层资产。
模式创新也在同步推进。4月，申港—中联通合新能源基础设施持有型不动产机构间REIT获上交所审核通过，当月完成发行后于5月28日挂牌。这是全市场首单以不动产投资基金作为原始权益人的新能源基础设施机构间REIT，发行规模1.14亿元，底层为国内多处工业厂房、商业建筑屋顶光伏，打通了“新能源不动产基金培育+机构间REITs退出”的运作闭环。储备项目方面，5月6日，工银瑞投-杭泰数智新能源基础设施持有型不动产机构间REIT提交申报，拟发行规模3.83亿元，目前已进入反馈阶段。原始权益人浙江杭泰数智能源由杭实集团与正泰集团联合发起，自持光伏电站规模超1GW。即便部分中小体量的基金系光伏REIT、地方国资联合光伏项目陆续完成申报发行，也仅仅是赛道下沉的补充，无法动摇头部产业方与险资合作的主流格局。
储能、风电两大此前难以证券化的硬资产，接连实现从零到一的突破，补齐新能源基础设施的资产短板。2026年6月在上海证券交易所挂牌的阿特斯独立储能REIT，底层为甘肃酒泉200MW/800MWh电网侧独立储能电站，是国内首单独立储能品类机构间REIT，打破了市场此前对储能项目难以发行权益型证券化产品的固有认知；风电板块延续此前远景能源首单风电REIT的势头，同年6月远景再一单5.85亿元风电项目获上交所受理，西北陆上风电资产正式形成持续申报态势。
能源央企也在年中批量入场，直接抬升了赛道整体规模上限。6月华能集团两期新能源REIT同步获批，合计拟发行规模高达45亿元，批量整合旗下跨区域风电、光伏电站，代表着大型国有能源集团正式把机构间REITs列为常态化盘活存量的工具，初步形成民企试水、险资加码、央企进局的多元参与格局。
流动性与现金流成核心短板
规则定名打开了成长天花板，但机构间REITs与生俱来的短板，以及新能源资产本身的经营波动风险，并不会随着新规落地自动消解，也决定了该产品始终无法替代公募REIT的定位。
流动性是长期无法回避的硬伤。公募REITs依托场内竞价交易具备充足换手空间，而机构间REITs仅面向合格机构投资者，交易以协议转让为主，无个人投资者参与，资产变现效率偏低。当下不少机构布局相关产品，本质押注未来具备转公募REITs的溢价空间，可现阶段交易所并未出台清晰、可落地的转板常态化细则，转板政策的落地节奏仍存在不确定性。
其次，新能源资产现金流天然存在波动隐患。光伏受制于光照时长、工商业租户用电稳定性，储能收益完全依赖峰谷电价差、电网调度政策，风电受季风与弃风限电政策影响显著。即便完成去主体担保的纯权益架构设计，最终亏损风险依旧由产品投资人自行承担，对比自带主体信用兜底的传统类REITs，对运营方资产管理、运维管控能力提出了更高要求。
更值得关注的是合规层面的隐性风险。分布式新能源资产普遍存在屋顶租赁期限与产品期限错配、土地性质合规性存疑、并网手续碎片化等问题，这也是过往审核中最容易出现反馈意见的环节，同样是本次新规重点压实的核查方向。新规虽统一了准入标准，但并未降低合规要求，底层资产的权属清晰度，依然是决定产品能否顺利过会、长期平稳运行的核心前提。
放在更长的产业周期来看，此番海尔新能源50亿大额申报，只是新能源行业借助多层次REITs完成轻重分离的一个缩影。过往新能源企业依靠自有资金重资产拿地建电站，负债率居高不下；如今借助Pre-REITs培育、机构间REITs回笼资金、成熟后公募REITs上市退出，企业逐步剥离重资产持有业务，转向赚取开发管理费、运维服务费的轻资产模式。
规则搭建完成只是走完了第一步。底层资产的长期现金流稳定性，才是决定这条赛道能走多远的真正标尺。
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