11月23日，惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，惠誉认为本轮的行业下行周期和以往（2008年和2014年开始的地产调整周期）有本质上的区别。
首先，城镇人均住宅面积从2008年的30平，增长到2014年的35平，再到2022年的40平左右，现阶段的需求尤其是刚需较10年前发生了明显的变化；其次，居民杠杆率却从2014年的35%左右上升到现在的62%左右，叠加目前的经济大环境，居民进一步提高杠杆的意愿有限；再次，政策的基调也完全不同，彼时救市的重点在于“救”，但现在不同，重点在于“稳”。
惠誉认为，房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。
同时，惠誉预期2024年中国房地产市场销售额将继续下降，但降幅将缩小至0-5%，对应了10万亿左右的销售体量。中国房地产行业的分化表现或将持续，这体现在城市的分化表现和地产开发商的分化表现。
基于政策持续放松的预期，经济基础较好、人口持续净流入且有产业支撑的区域和城市或于未来12个月逐步趋稳，而低线城市则需要较长时间来消化现有库存。另一方面，国有企业或将持续受益于更强的购房人信心，以及融资渠道的畅通和多样性。
政策端，惠誉预期政府将持续高频次出台支持政策，坚定以“稳”为目标。在融资方面，政府将持续支持正常经营房企合理的银行贷款、发债、股权融资，但金融机构的参与意愿有待观察。
此外，惠誉表示，销售表现仍是房企信用情况最重要的驱动，整体来看，民营房企的销售表现更容易受到市场情绪的影响。
据介绍，惠誉研究了目前还未出险的部分规模民企，它们大多有以下特点：1）业务集中布局在高线城市或者在主营市场有较强的品牌；2）债务结构中银行贷款占比较高；3）有较大规模高质量的自持物业；4）采用谨慎的风险管控（比如较少使用表外融资）。
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