12月2日，普洛斯完成了一只投资规模约43亿元的基金募集，这是今年普洛斯募集的第4只聚焦于中国资产投资的基金。
年初开始就有传闻称，普洛斯的流动性紧张，正在筹备资产出售。现在看来，积极募集基金，置入自身资产以换取现金流，降低负债水平，是普洛斯目前的自救途径之一。
募资狂潮
12月2日，普洛斯旗下投资及资产管理平台普洛斯资本GCP在其官方公众号上宣布，普洛斯最新一支中国收益基金完成募集，投资规模约43亿元。该基金的投资人为一家国内领先的保险机构，普洛斯资本GCP担任基金管理人以及资产管理人。
这是继2021年推出的普洛斯中国收益基金III后第二支先进制造产业园投资主题的收益型基金，也是普洛斯在中国设立的第十支收益型基金。
该基金拟投资位于上海、昆山、绍兴、天津、重庆、沈阳、大连等制造业核心城市的13处先进制造产业园及仓储物流园，总租赁面积超过97万平方米。园区主要服务于汽车及零配件、机械制造、电子电器、医药及医疗设备等高端智能制造业，还有新材料、工业机器人、半导体等新兴产业。
据普洛斯中国2023年半年报显示，其在中国拥有20多个国际化的普洛斯科创产业园，聚焦于服务高端制造以及高新科技研发。
至此，普洛斯今年已成立4只聚焦于中国区域的基金，总规模约166亿元，包含3只投资于成熟稳定项目的收益型基金，和1只投资于含有开发项目的收益增值型基金。
年底密集募集基金，这与2022年年底时普洛斯的操作类似。
2022年7月至11月，普洛斯募集了5只基金，规模共计608亿元，这也使得其少数股东权益由2022年Q3的51.55亿美元，上升至2023年初的61.45亿美元，大大补充了普洛斯的权益规模，止住了2022年权益规模大幅度下滑的局面（权益规模：2022Q2为211.74亿美元，2022Q3为189.36亿美元）。
而今年年底密集募集的基金，预计将补位普洛斯削减大量债务后的资产规模空缺。
资金承压
2023年9月底，普洛斯的总负债规模为168.04亿美元，较年初减少了14亿美元；有息负债规模为90.8亿美元，较年初的97.2亿美元减少了6.4亿美元；持有待售负债规模为37.49亿美元，较年初减少了4.91亿美元。
从现金流来看，今年前三季度银行借款流入的现金流为44.76亿美元，同比下滑49.61%。同时，前三季度银行借款流出的规模也达42.75亿美元，偿还债券流出的现金规模为5.89亿美元，且无新发行债券。
这也导致了其资产规模下降至368.12亿美元，而2023年年初该值为384.63亿美元，减少了16.51亿美元。此外，由于普洛斯的业务大部分为重资产，减少其资产规模将不利于其扩大项目开发规模。
这也实属不得已。普洛斯今年的半年报显示，其净利润水平为1.4亿美元，无法覆盖其3.16亿美元的利息成本。就其现金流来看，其经营性现金流净额为3.16亿美元，已付利息现金流出为3.28亿美元，前者无法覆盖后者，利息保障程度较低；另外，当期的现金水平为14.83亿美元，短债规模为40.73亿美元，现金短债比仅为0.36，保障水平低。
10月16日，惠誉将普洛斯的长期外币发行人违约评级和高级无抵押评级从“BBB-”下调至“BB”。惠誉称，此次评级下调反映了普洛斯财务状况的减弱，资产货币化导致的去杠杆化延迟，进而导致利息保障倍数和债务结构恶化。
在初步去杠杆后，普洛斯的利息成本支出有所下滑。2023年前三季度，其利息费用为4.75亿美元，同比下滑17.96%。但经营性现金流净额仍无法覆盖利息现金流出。
另外，三季度末，普洛斯待售资产规模为59.92亿美元，待售负债规模为37.49亿美元。截至2023年6月底，普洛斯共持有4921万平方米的资产组合，其中有3758万平方米的资产为完工稳定的物业。倘若这些待售资产能转入到基金中，不仅可以给普洛斯带来现金流，还能助其降低负债规模。
另外，今年中金普洛斯REIT的扩募，也给普洛斯带来了近19亿元的入账。中金普洛斯REIT近日更表示，此前完成的首次扩募目前项目运营状态平稳，且达到预期，接下来将继续保持常态化扩募计划，履行必要的扩募流程。
资产REITs上市，结合出售资产予私募基金等动作，多少有利于普洛斯债务结构的改善。鉴于今年三季度投资性房地产公允价值变动仅有1.66亿美元，同比下滑79.65%。故此，普洛斯目前需要做的，是做好资产管理和运营，提升资产的溢价水平，以在出售时获得更高的溢价。
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