那时候，市场对这类产品寄予厚望。产业园REIT被看作“轻资产”运营的典范，靠稳定的租金收入和分红吸引投资者。首批产品发行时，超过300亿元资金认购，一级市场配售比例屡创新低。
五年后的今天，情况起了变化。
2025年年报显示，基金全年实现营业收入1.81亿元，同比下降14%；净利润转亏1563万元，而2024年还盈利5141万元。平均出租率从92.62%跌到86.94%，平均月租金从86.41元/平方米跌到77.86元/平方米。
这是博时蛇口产园REIT上市以来，首次出现年度净利润亏损。
从7140万盈利到1563万亏损
先看五年间的营收和利润变化。
营业收入方面，2022年上市首年1.13亿元，2023年增至1.81亿元，2024年进一步攀升至2.11亿元，创下历史新高。2025年回落至1.81亿元，同比下降14%。
净利润的走势更加戏剧化。2022年盈利3880万元，2023年增至7140万元，创下历史峰值。2024年下滑至5141万元，2025年直接转亏1563万元。
说得再直白点：营收从1.13亿到2.11亿峰值，又回到1.81亿；净利润从3880万到7140万，又跌到-1563万。这种过山车行情，折射出产业园REIT面临的深层困境。
净利润转亏的直接原因，是资产减值损失的大幅增加。 2024年计提2046万元，2025年暴增至7139万元，是2024年的3.5倍。两年合计计提减值超过9100万元。
但有一点需要说明：资产减值损失虽然影响净利润，却不影响可供分配金额。换句话说，投资者的分红不会因此大幅减少。
可供分配金额首现下降
尽管业绩承压，基金在分红方面依然保持了较高水平，但隐忧已经出现。
2025年，基金可供分配金额为1.21亿元，较2024年的1.42亿元下降15%。这是自2021年上市以来，可供分配金额首次出现下降。
实际分红方面，2025年为1.25亿元，高于可供分配金额，是因为包含了历年结转部分（如2024年第三次分红等）。但可供分配金额的下降，暗示未来的分红可持续性存疑。
管理层承诺，未来继续以不低于90%的可分配利润进行现金分红。但可供分配金额的下降，是一个值得警惕的信号。
上市以来累计分红超过4.5亿元，这个数字看起来不错。但如果可供分配金额持续下降，未来分红能否保持同等水平，需要打一个问号。
出租率和租金同时失守
对REIT来说，出租率是衡量资产质量的核心指标。
2024年，基金旗下项目平均出租率92.62%。2025年，这个数字跌到86.94%，下滑近6个百分点。期末出租率从91%降至87.83%。
三个项目中，万海大厦和万融大厦位于深圳南山核心区，是基金的核心资产；光明加速器二期位于光明区，定位产业研发。后者保持了较高的出租率和租金水平，前两者出现了明显波动。
平均月租金的变化更明显。2023年88.69元/平方米，2024年86.41元/平方米，2025年跌到77.86元/平方米。两年时间跌幅超过12%。
这是博时蛇口产园REIT运营数据的核心特征：出租率下降、租金下跌，两项指标同时失守。唯一的亮点来自成本端。基金通过优化运营管理措施，有效控制了运营成本。2025年四季度出租率环比有所回升，这些措施正在起效。
出为何亏损？三重压力叠加
净利润转亏的背后，是多重压力叠加。
第一，宏观环境承压。 产业园区的主要租户是科技企业和创新型公司，它们的经营状况与宏观经济高度相关。2024年以来，经济下行压力持续，企业扩张意愿不足，对办公空间的需求自然下降。特别是中小型科技企业，它们是产业园的主要客群，也是受经济波动影响最大的群体。
第二，供给过剩加剧。 项目周边新增了多个竞争性项目。创享大厦、欧菲光研发总部，光明天安云谷一期等项目陆续入市，让本已紧张的租赁市场更加激烈。年报披露，这些新增项目合计带来超过10万平方米的新增供应。
第三，估值重估。 资产减值大幅增加，反映了市场对产业园资产估值的重新定价。评估机构调整对未来现金流的预期，导致减值。这种估值重估，是2025年净利润转亏的重要原因。
2024年以来，多只产业园REIT的经营数据都出现不同程度下滑。出租率下降、租金承压、资产减值增加，成为行业普遍现象。这背后，是整个产业园赛道的周期调整。
曾几何时，产业园REIT是市场的“香饽饽”。首批上市后，监管层鼓励扩募，多只新产品排队待发。然而，随着经营数据不及预期，市场热情明显消退。投资者开始重新审视这类产品的投资价值。
尽管短期承压，政策层面仍在支持REIT市场的发展。扩募规则完善、资产类型拓展、投资者结构优化……这些长期利好并未改变。关键在于，REIT管理人需要提升运营能力，在供给过剩的环境中找到差异化竞争的优势。
周期轮回中的REIT
五年时间，博时蛇口产园REIT经历了一个完整的产业周期。
2021年上市时，它承载着市场对“轻资产”模式的期待。2023年，它站上7140万净利润的巅峰。2025年，它不得不面对亏损的现实。
这不是某一只REIT的失败，而是整个行业的调整。产业园REIT的底层逻辑，是分享产业发展的红利。当产业蓬勃向上时，租金上涨，出租率攀升、资产增值；当产业调整收缩时，一切又反向而行。
周期的力量面前，没有人能独善其身。但周期也意味着机会。
2026年，挑战不会少。 出租率能否企稳、租金能否止跌、可供分配是否持续下滑，这些都影响着REIT的走向。但也有积极因素： 四季度出租率环比回升，说明运营措施正在起效；分红依然稳定，高分红特性仍在；万海大厦、万融大厦位于深圳南山核心区，长期资产价值仍在。
当估值处于低位、租金处于谷底时，那些熬过寒冬的资产，终将迎来复苏的春天。
对博时蛇口产园REIT来说，2025年的亏损是暂时的，还是趋势的开始？可供分配金额的下降，是昙花一现还是趋势确立？答案，或许藏在2026年的数据里。
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