2026年3月26日，复星国际发布公告，宣布已向中国证监会及上交所提交关于拟分拆旗下三亚·亚特兰蒂斯项目，并通过中国商业不动产REITs架构在上海证券交易所分拆并独立上市的申请材料。同日，上交所官网显示，国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金项目状态更新为"已申报"。
这距离上一次市场传出复星国际拟出售亚特兰蒂斯股权，刚好过去了两年时间。
2024年3月5日，路透社援引知情人士消息，复星国际正在寻求出售其在海南三亚·亚特兰蒂斯度假村的全部或部分股权。此举旨在通过套现来减少公司的债务负担。彼时的复星国际，正处于债务压力山大的困境之中。市场传言称，公司已开始向潜在买家和顾问发送资料，讨论对象主要包括国有企业和中东的富有投资者。
然而，两年后的今天，三亚·亚特兰蒂斯没有等来"买家"，却等来了REIT上市。
三亚·亚特兰蒂斯是复星旅文旗下最具代表性的核心资产。项目位于海南三亚海棠湾国家海岸，总占地面积54万平方米，相当于66个足球场的面积。项目汇集酒店、水世界、水族馆、国际会展、餐饮、娱乐、购物、演艺八大业态于一体，是国内最大的一站式高端综合度假圣地之一。
公开资料显示，复星国际累计投资超过110亿元打造三亚·亚特兰蒂斯项目。项目拥有1314间全海景客房，包括大中华区绝无仅有的5间水底套房和154间特色套房；设有21家寰球美食餐厅；拥有20万平方米的亚特兰蒂斯水世界；海水总量达17500吨的水族馆，饲养着86000尾海洋生物，种类多达280余种。
三亚·亚特兰蒂斯自2018年开业以来，经营数据整体向好。2024年全年接待游客629万人次，创历史新高；酒店平均入住率达84%；该年9月被确定为国家4A级旅游景区。2025年春节期间，项目接待游客约28万人次，酒店平均入住率高达98%，平均每日房价达5786元。2025年上半年，项目营业额7.6亿元，平均入住率88.4%，接待游客308万人次，客群同比增长71%。
2025年4月，三亚·亚特兰蒂斯与招商银行、民生银行、浦发银行及海南农商银行签署15年期70亿元经营性物业银团贷款合作协议，这是海南文旅行业最大规模经营性物业贷款之一。
从"出售"到"上市" 背后是债务压力
从2024年3月的"寻求出售"，到2026年3月的"REIT上市"，这一转变背后，是复星国际两年间战略调整的轨迹，也是其债务困境的真实写照。
时间线梳理。2024年3月，市场传出复星国际寻求出售亚特兰蒂斯股权；2025年2月，复星旅文宣布私有化；2025年3月，复星旅文正式退市（每股回购价格7.80港元，溢价95%）；2026年3月，亚特兰蒂斯REIT提交上市申请。不到两年的时间里，复星的态度从"急于出售"变为"保留运营"，这一变化的背后是多方博弈的结果。
2024年：债务压顶 急售资产。2024年3月，市场传出复星国际寻求出售亚特兰蒂斯股权时，公司的债务压力已经非常大。当时有息负债超过2000亿元，现金流紧张。出售资产回笼资金，是当时最直接的应对之策。
2025年：私有化退市 战略转型。2025年2月，复星旅游文化集团（01992.HK）发布公告，宣布将进行私有化。2025年3月19日，复星旅文正式从港交所退市。复星旅文在公告中明确，正考虑分拆三亚·亚特兰蒂斯于上交所进行独立REIT上市的可能性。
2026年：REIT上市资本腾挪。2026年3月26日，复星国际正式提交亚特兰蒂斯REIT上市申请。不再是出售股权，而是通过REIT上市实现证券化。
巨亏持续扩大。2026年3月6日，复星国际发布盈利预警，预计2025财年归属于母公司股东的亏损约为人民币215亿元至235亿元。这一数字是2024年亏损额43.5亿元的近五倍，创下公司自2006年以来二十年的最大亏损。
债务压力未解。截至2025年上半年末，复星国际有息负债高达2221亿元，而现金及银行结余仅678.3亿元。高企的财务成本持续吞噬利润和现金流——2025年上半年利息支出就达76亿元。2025年上半年，公司资产负债率仍高达73.18%。
"不出售"背后的多重考量
为什么最终选择了REIT上市而不是出售？
出售逻辑失效。2024年市场传出出售消息时，买家主要包括国有企业和中东投资者。然而，买卖双方在价格上很难达成一致——复星国际当时的投资成本超过110亿元，但市场环境变化后，资产估值已大幅缩水。更重要的是，买家们也在观望等待更好的价格。
通过REIT上市，复星国际可以实现"一石三鸟"：第一，回笼资金用于偿还部分债务，改善财务状况；第二，保留运营管理权，继续分享项目未来收益；第三，借助政策窗口期，实现资产证券化。这是一种比"彻底出售"更务实的选择。
政策窗口期。2025年12月31日，中国证监会正式落地商业不动产公募REITs试点。复星国际抓住政策窗口期，在试点开闸不到三个月内提交申请。截至当前，沪深交易所已累计收到16单申报项目。
项目质地尚可。从经营数据看，三亚·亚特兰蒂斯在文旅行业中属于头部项目——2024年接待游客629万人次、84%的平均入住率，被确定为国家4A级旅游景区；2025年上半年接待游客308万人次、平均入住率88.4%，70亿元银团贷款支持。这些数据有助于提升REIT上市的估值表现，也是复星保留运营权的底气所在。
保配额豁免。根据公告，由于复星国际大部分股份通过香港中央结算（代理人）有限公司持有，公司无法确认股东身份及是否符合认购REIT份额的资格要求，因此决定不向股东提供保证配额。香港联交所已授出该豁免。
战略调整下的务实选择
从"出售"到"REIT上市"，这一转变折射出复星国际在困境中的战略调整。
是退让也是务实。2024年想卖股权，2026年改道REIT。这一变化说明，在债务压力和资产估值之间，复星选择了更务实的路径——不出售股权，但通过证券化回笼资金。保留运营权，意味着保留了对核心资产的把控。
多元化扩张的教训。复星国际的案例再次说明，依靠高杠杆、跨行业激进并购实现快速膨胀的模式，在周期转向时风险巨大。从海航、万达到恒大莫不如此。企业的核心竞争力，最终应建立在扎实的产业运营和健康的现金流上。
债务困境未解。需要清醒认识到，REIT上市回笼的资金，相对于复星2221亿元的负债而言，只是杯水车薪。215-235亿元的巨亏、73.18%的资产负债率、76亿元的半年利息支出——这些数据说明，债务压力并未根本缓解。
投资者需关注风险。对于拟上市的亚特兰蒂斯REIT，投资者需要关注以下几点：一是复星集团整体信用风险是否会影响REIT运营；二是文旅消费复苏的力度和持续性；三是REIT分派率在产品中的竞争力；四是投资者门槛限制可能影响流动性。
写在最后。亚特兰蒂斯REIT能否成功上市，上市后能否获得市场认可，不仅取决于项目本身的质地，更取决于复星国际能否真正走出债务困境。巨亏的事实已经发生，而关于"百亿利润"的故事才刚刚开篇。
特别说明：本文基于公开信息撰写，不构成投资建议。REIT上市尚需证监会和上交所审核批准，存在不确定性。
数据来源：复星国际公告、复星旅文公告、上交所官网、企业年报、彭博社、路透社。
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