2026年4月24日，富豪产业信托（1881.HK）公告披露，九龙城地标富豪东方酒店的出售交易正式更换承接主体：GoldenridgeWorldwideLimited接盘全部权利义务。
这一看似程序性的变更，直接掀开了香港学生公寓赛道最真实的资本格局——新买方由中原地产联合创始人王文彦与信立泰实控人叶澄海配偶廖清清合资组建，实业资本与地产资深玩家联手入场，标志着这场由政策扩招、供需缺口、资产重估共同催生的新赛道，正式进入机构化、规模化、品牌化的分水岭。
这座屹立近40年的老牌酒店，曾依托旧启德机场风光一时，近年却陷入持续亏损：2025年收入仅3700万港元，税后亏损扩大至5668万港元。如今以15.18亿港元易主，计划改建为约1500个床位的学生公寓，预计2026年9月部分开业，将成为全港最大单体私人学生公寓项目。
一单旧酒店处置，折射出一个千亿级赛道的崛起：香港正从高校宿位严重短缺、留学生校外租房乱象频发的困境，快速转向机构资本抢滩、存量资产改造、专业化运营并行的新风口。
■ 供需黑洞——刚性缺口已超10万
香港学生公寓的爆发，核心驱动力是政策扩招与宿位供给的极端错配。
自2024/25学年起，教资会资助院校非本地生限额由20%翻倍至40%，2026/27学年将进一步上调至50%，硕士自资超额名额同步放宽至120%。2022/23学年资助课程非本地生已达21709人，七年增幅31.7%；中原投资测算，2027/28学年香港前五所大学非本地生将升至6.78万人，增幅超35%。高力国际预测，到2028年全港宿位缺口将达12万个，即便政策与市场双管齐下，保守缺口仍超5.5万个。
高校供给早已触顶。以港大为例，2025/26学年在校生达45303人，宿位仅约7800个，整体覆盖率仅17.2%；其中非本地生占比55.3%，但宿位仅40%-50%向其开放，超1.7万人需外租。全港八大合计宿位4.2万-4.4万个，面对超19.2万全日制学生，整体覆盖率仅约23%，平均3.4名学生竞争1个宿位，供需失衡突出。
庞大的外溢需求持续推高租金。据仲量联行数据，目前私人学生公寓月租普遍5200-14800港元，过去一年涨幅最高达15%。学生租客租期稳定、预付租金、违约率低，使学生公寓成为穿越周期的优质现金流资产，莱坊数据显示其年化回报率约4.5%-5.5%，显著高于写字楼与普通住宅。
2025年7月推出的“城中学舍计划”，进一步打开存量改造空间：豁免规划改划程序、保留地积比，审批大幅提速。截至2026年2月，计划已收到25宗申请，涉及约5100个宿位，遍布红磡、观塘、深水埗等核心区。需求刚性、回报稳定、政策松绑、存量折价，四重红利共振，学生公寓已成为香港地产最确定的主线之一。
在所有玩家中，中原投资是唯一实现基金募资、资产收购、改造设计、品牌运营、退出闭环的选手，也是当前规模、节奏、布局最坚决的领跑者。
2024年，中原以1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，投入2000万翻新，推出首个项目一步居117，提供121个床位，入市两个月即实现100%入住。2025年8月，再以3.35亿港元拿下西半山般咸轩，提供约200个床位，紧邻港大。
真正奠定行业地位的，是富豪东方酒店项目。总投资超20亿港元，改建后约1500个床位，单体规模全港第一。至此，中原在港床位已接近1800个，并将中期目标大幅上调至6000个，计划2—3年内完成。
支撑其扩张的是成熟的英美经验，中原早在2018年布局美英学生公寓，部分项目持有3年升值最高近39%，形成完整闭环。
中原的核心优势，在于品牌化与独立性。旗下搭建CampusOneCommunities（壹社）统一运营平台，产品、服务、定价自主可控。对中原而言，学生公寓不是副业，而是穿越地产周期的第二增长曲线。
■ 晶苑投资/Y.X——香港最早玩家，深耕红磡片区
香港最早规模化切入学生公寓的机构，是晶苑投资，通过子公司Y.X运营，堪称赛道“开荒者”。
2019年，晶苑以包租模式改造红磡旧银行宿舍，投入6000万港元，推出YHill项目，约300个床位，出租率连续多年100%。2022年，联合美国基金AEW以16.5亿港元收购红磡酒店，改建为Y83项目，提供600个床位，配套2万呎共享空间，成为当时全港最大最新学生公寓，同样满租运营。叠加Y36、Y18，晶苑/Y.X合计床位约1000个，牢牢占据红磡片区优势。
2025年，晶苑再以3.43亿港元收购红磡及长沙湾两处物业，持续扩容。晶苑CIO陈伟文测算：单个床位投资约200万港元，整体市场规模约600亿港元。
作为最早入局者，晶苑胜在片区深耕、运营成熟、更早锁定客流，但短板也明显：项目集中红磡单一区域，扩张速度不及中原，且依赖外部基金，自主掌控力有限。
中资央企入场，标志学生公寓正式成为国家级配置资产，目前形成华润隆地、招商蛇口+招商局商业房托双线布局。
2026年3月，华润隆地以9.53亿港元收购荃湾悦品酒店，较估值折价约31%，计划改建约900个床位，是央企在港标志性重资产项目。
另一支关键力量是招商蛇口+招商局商业房托（01503.HK）。2026年1月，招商局商业房托以2.06亿港元收购尖沙咀酒店，毗邻香港理工大学，计划改造85个床位，推出自有品牌CM+U，预计2026年8月完工。招商蛇口已明确表态：长期看好，未来2—3年持续加码。
央企打法高度统一：低成本资金+整栋收购+长期持有+稳健运营，依托集团资源，在收购、审批、融资上具备天然优势。
但短板同样突出：决策链条长、产品标准化、本地运营经验不足，难以像中原、晶苑一样快速响应学生需求。不过，央企的真正意义在于定调——当央企重仓，赛道彻底告别灰色零散，进入机构化、规范化时代。
香港学生公寓最成熟的机构化案例，来自宏安地产与美国私募基金安祖高顿联手打造的日新舍・启德。项目由九龙贝尔特酒店改建，提供1450个床位，入住率长期稳定在98%以上。
模式精髓：外资出钱+本地房企拿项目+专业化运营，典型华尔街长租打法：低成本资金收购，精细化运营提升现金流，持有5—7年通过REITs或整售退出，赚取增值与双重收益。优势是模型清晰、风控成熟、成本可控，完全对标欧美成熟PBSA市场。
但其短板明显：高度依赖外资流动性与风险偏好，对收益率要求严苛；一旦租金涨幅不及预期，扩张便会放缓。此外，模式偏重财务投资，产品与社群运营投入有限，难以形成差异化壁垒。本质是可复制的生意，而非不可替代的壁垒。
与重资产改造形成对比的，是DashLiving、WeaveLiving、汇生活等轻资产运营商。它们不持有物业，以整栋包租、标准化装修、统一出租快速扩张。DashLiving在港床位已突破20000个，覆盖学生与青年群体；Weave定位高端，汇生活深耕内地留学生。
但轻资产模式致命弱点在于无资产壁垒、无升值收益、议价能力弱，租约到期后面临涨租或收回风险，长期只能扮演市场“毛细血管”。
另一股力量来自手握核心区存量物业的老牌港资与中资房企，如协成行、联合出版等。它们拥有大量老旧商厦、酒店，地段稀缺、改建潜力巨大，但普遍决策保守、重开发轻持有、缺乏运营能力，大量优质资产未能转化，只能作为潜在变量。
富豪东方酒店易手，是香港学生公寓赛道的成人礼。它宣告二房东时代落幕，机构化时代到来；零散炒作落幕，专业化运营时代到来。
五大玩家同台竞技，格局已然清晰：轻资产靠速度抢流量，外资港资靠模型赚稳钱，央企靠资金占赛道，存量房企靠资产等风口，只有中原、晶苑这类全链条重资产玩家，能同时占据规模、品牌、运营、资本四大壁垒。
仲量联行2025年11月发布的《解锁私人学生住宿市场增长潜力》报告显示，全港私人学生公寓床位仅约1000个，供应率0.4%，远低于欧洲5%的平均水平；未来四年新增需求超2.23万张，即便中原完成6000个床位目标，也仅能填补缺口的四分之一。巨大的空白意味着，这是共同做大蛋糕的增量市场。
但风险不容忽视：集中入市可能带来局部竞争；非本地生增速与留港意愿存在不确定性；消防、结构、合规仍是隐形门槛；只炒资产不做运营的玩家，终将被市场淘汰。
香港的故事早已证明：凡是政策推动、需求刚性、存量改造、长线回报兼具的赛道，最终赢家一定是既能读懂政策、又能搞定资产、还能做好运营、更能稳住资本的长期主义者。
富豪东方酒店的钟声即将落幕，而香港学生公寓的黄金时代，才刚刚开始。
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