睿见丨一场timing微妙的资产出售：越秀地产在掩饰什么？

2026年5月4日，越秀地产（00123.HK）突然抛出一份重磅资产出售公告——将南沙国际金融中心、云谷产业园、毕节酒店，以及拖了多年的康养业务，一次性打包卖给大股东广州越秀旗下关联公司，这笔交易算下来，能直接为公司拿回44.6亿元真金白银。

公司对外的说辞十分漂亮：主动优化资产结构、聚焦核心主业。

可翻开2025年年报数据，明眼人都能看明白，这根本不是主动优化，更像是一场迫不得已的业绩自救。

全年全口径合同销售额1062亿元，稳稳坐稳行业第九的位置；营业收入864.6亿元，同比增速几乎等同于零增长；但归属母公司股东的净利润，直接暴跌94.7%，最终只剩下区区5500万元。

曾经的“广州国企房企一哥”，落到千亿销售额、却只为股东赚几千万利润的地步，这份成绩单难堪得近乎刺眼。

成绩单彻底崩了：规模越大，利润亏得越明白

2025年的越秀地产，上演了一出典型的增收不增利，甚至濒临亏损的尴尬戏码。

营收同比微增0.1%，毛利率直接从10.5%跌至7.8%，再往下滑就要触及行业亏损红线。更惊人的是归母净利润数据，从2024年超10亿元的规模，直接断崖式砸到0.55亿元，跌幅堪称惨烈。

管理层给出的解释十分官方：入账项目权益占比阶段性下降。

一句轻描淡写的“阶段性”，就把企业最核心的经营问题一笔带过。

到底是哪些项目的权益被无端摊薄？少数股东分走了多少利润？为什么偏偏在2025年集中出现这类问题？这份厚厚的年报里，没有给出任何明确答案。

再看资产减值数据，2025年越秀地产物业资产减值计提15.7亿元，仅仅比上一年的16.3亿元小幅减少。

这根本不是业内常说的“风险出清”，更像是常年藏不住的减值压力，终于到了不得不披露计提的地步。此前高地价拿下的项目、市场去化艰难的滞销楼盘、周转效率极低的商业持有资产，正在集体反噬公司的利润表。

行业下行是不争的事实，但业绩跌得如此惨烈，绝不是一句“市场环境不好”就能搪塞过去的。

44亿关联交易：是及时止血，还是向大股东输送便利？​

盈利数据彻底崩盘，立刻启动资产出售，这个时间点巧合得让人不得不心生疑虑。

这笔交易的对象十分纯粹，全部是大股东广州越秀旗下的全资关联公司：广州造纸集团、越秀智造、越秀实业投资、越秀健康，无一例外都属于越秀体系内企业。

其中最具争议的，就是核心资产南沙国际金融中心。

公告明确显示，该标的股权作价19.34亿元，可同一份公告里，两个截然不同的估值结果直接摆上台面：

资产基础法估值：18.96亿元

收益法估值：16.89亿元

两种估值方式相差2.07亿元，估值幅度差异超过12%，而公司最终直接选用了估值更高的资产基础法确定交易定价。

没有详细解释为何选用该估值方式，没有对比两种估值方法的适用场景，更没有说明收益法出现估值低估的核心原因。

对于中小股东而言，最朴素也最直接的疑问只有一个：这场交易到底是公允的资产整合，还是在帮上市公司粉饰报表，顺便让关联方低价拿下核心优质资产？

剩下的云谷产业园、毕节酒店、康养业务，公告披露信息更是寥寥。这些资产常年处于亏损状态，前期投入巨大、投资回报周期极长，上市公司耗费多年经营却始终不见起色，如今一股脑甩卖给大股东，看似是甩掉了经营包袱，可当初立项、拿地、大举投入的决策失误，这个责任又该由谁来承担？

公告称，这笔资产出售能为公司带来1.08亿元税后收益。这笔金额看上去并不多，但对比2025年公司仅2.6亿元的核心净利润，相当于直接为业绩续命四成。

越秀地产最魔幻的经营现状，就是规模与利润彻底脱钩。

1062亿元销售额，稳居行业前十；归母净利润却只有5500万元。简单算一笔直白的账：公司每卖出1亿元房子，股东最终赚到的钱，还不到1块钱。

巨额的营收到底去了哪里？高成本运营、项目权益占比偏低、大额资产减值、各项费用高企，利润被一层层无情蚕食。

公司最引以为傲的，是三道红线稳居绿档、融资成本低至3.05%、手握双投资级评级。不可否认，这是国企身份带来的独有安全垫。但这层得天独厚的安全垫，并没有转化为企业实打实的盈利能力，反而变成了敢于盲目投资、一味追求规模扩张的底气。

2025年，整个行业都在收缩战线、谨慎拿地，越秀地产却依旧在大肆补货。全年新增25宗地块，耗费244亿元权益投资额，其中96.3%的资金砸进六大核心城市，整体土地溢价率高达9.3%。

在土地市场整体降温的行业周期里，这个溢价率绝不算低。当下拿地的高地价，就是未来项目结算的低毛利，现在的拿地强度，最终都会变成后续结算端的巨大业绩压力。

公司手握1855万平方米土地储备，94.4%布局在一二线城市，听上去土储质地十分优质。可残酷的现实是，即便在核心城市，部分板块同样面临限购约束、去化放缓、竞争激烈的压力。

把非核心、周转慢、持续亏损的资产全部剥离，拿回44.6亿现金，用于偿还债务、补充集团流动性，对当下的越秀地产来说，无疑是正确的短期自救举措。

但这治标不治本，解决不了企业根深蒂固的经营问题。

企业真正的核心问题在于：

为什么坐拥千亿销售规模，却留不住股东利润？

为什么项目权益占比会出现大幅下滑？

为什么毛利率持续走低，始终看不到回暖迹象？

为什么资产减值压力常年居高不下，迟迟无法彻底出清？

这些关乎企业经营根本的问题，资产出售公告里没有答案，2025年年报中也语焉不详。

越秀地产背靠广州国资，拥有民营房企望尘莫及的信用背书与融资优势，这本该是穿越行业周期的王牌，而不是维持规模光环、盲目扩张的拐杖。

剥离康养、产业园、酒店及非核心区域资产，全面回归住宅主业，大方向本身没有错。但真正的考验，从资产出售完成的那一刻才刚刚开始：能不能把回笼的资金用在刀刃上？能不能彻底扭转盈利颓势、把利润做回来？能不能真正扛起责任、维护中小股东的利益？

44亿资金可以解一时之急，却救不了长期错误的经营逻辑。整个市场都在等待一个答案：这家曾经口碑出众的国企房企，到底是重回稳健经营、聚焦利润增长的正轨，还是继续在规模扩张的路上，顶着薄利甚至无利的压力，一路走下去。