2025年8月8日，南方润泽科技数据中心REIT登陆深交所，南方万国数据中心REIT在上交所挂牌，两只产品上市首日双双30%涨停。
上市初期AI算力需求爆发、环京优质机房供给稀缺，叠加机构长线资金集中配置，板块热度迅速走高。但上市即将满一年，单纯题材带来的估值红利已经消退，标的股价分化核心落到底层运营、资金盘活、投管能力等真实经营指标上。
伴随AI产业落地、东数西算政策持续推进，2025年国内IDC行业规模突破三千亿元，行业告别单纯比拼机柜规模的粗放扩张模式。算力不动产不能再简单等同于传统商业地产，资产估值逻辑发生深刻转变。
仲量联行《算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理》白皮书提出，在高密度算力、液冷技术普及背景下，行业评估重心逐步从硬件规模转向运营能力、电力配套与资源储备。
两只产品虽然同期上市，但扩募推进节奏拉开明显差距，运营现金流、资本运作、二级市场定价均呈现分化特征。
扩募这事，润泽跑前面去了
2026年两只标的扩募收购标的均选址河北廊坊，当地低时延区位聚集大量成熟算力园区，是当前算力REITs扩容优选区域，但二者扩张路径、审批进度差异显著。
润泽科技自身为创业板上市主体，旗下A-18机房长期稳定运营，机柜上架率常年维持高位，运维、电力、客户配套体系成熟。本次扩募计划收购园区内A7、A8存量机房，同片区资产协同效应突出。
项目2026年2月披露扩募预案，6月取得发改委专项意见，7月9日正式向证监会、深交所递交全套变更注册材料，目前处于申报阶段，将通过专项计划完成标的100%股权收购。
结合2026年7月高盛测算数据，A7、A8整体估值约80亿元，原始权益人可收回交易对价超60亿元；对比A18项目8亿元初始投入、45亿元上市估值，市场对成熟算力资产的定价容忍度有所提升。
资金闭环逻辑已跑通：润泽原始权益人上市合计回笼资金20.33亿元，截至2026年3月末资金使用率82.53%（含已签约待划转项目款项），累计12.26亿元投向AI算力中心、平湖、惠州多区域项目，通过多点布局降低单一园区经营风险。
万国数据同时登陆美股、港股，核心存量机房坐落于长三角昆山，2026年7月10日发布扩募预案，计划收购廊坊曙成机房，搭建南北算力节点对冲区域供需波动，目前尚未进入正式申报环节。
项目仍需取得发改委专项意见，叠加持有人大会、多轮监管审核，落地存在较多不确定性；同时企业境外双重上市架构拉长合规审查周期，若扩募推进不及预期，新增机房投入或将更多依赖债务融资。从资金投放来看，万国回笼资金集中在常熟、廊坊、乌兰察布少数区域，区域集中度高于润泽。
扩募审批难度存在本质区别：润泽收购同园区存量资产，尽调、对接流程简便；万国本次拟收购资产属于跨境关联交易，监管需同步核验境内外披露文件与资产划转合规性，叠加境外董事会决议、公证等流程，审批链条更长。国内REITs扩募规则对境内外主体标准统一，节奏差距完全来自跨境合规附加成本。
算力REITs赛道供给持续扩容，天津江天数据改造项目已拿到发改委推荐，奥飞数据、证通电子同步推进产业园公募REITs申报，后续供给增加会逐步稀释早期稀缺估值溢价。
分红跟不上估值，怎么回事
2025年8至12月为两只算力REITs首个运营区间，核算时统一纳入上市前过渡期损益。这段时间底层机房运营平稳，但二级市场股价持续上行，持有人实际分红回报被明显摊薄，核心矛盾来自估值抬升、现金流增长不同步。
早年市场衡量IDC价值，仅聚焦建筑面积、机柜总量；如今电力承载、供电稳定性、实际可投产规模权重持续抬升。电力资源不再只是运营成本，直接决定机房扩容上限、影响项目融资条件。长期购电协议、源网荷储、分布式绿电不再只是ESG概念，而是实打实的估值变量，环京、长三角电力紧张区域体现尤为明显。
但单纯配套绿电无法带来天然溢价，最终要看供电稳定、成本可控，并转化为可持续租赁收益，行业竞争也从拼机柜转向算力、电力一体化运营实力。
2025下半年两者经营兑现均超预期：万国可供分配金额达到招募预测164.71%，润泽完成165%。
分派率两种测算口径差距清晰：以首发份额测算，润泽2025下半年年化分派率7.38%；若采用2026年一季度期末市值计算，润泽仅3.55%，万国低至2.08%，二级市场上涨大幅压制分红收益。
运营指标分化显著：万国托管单价570元/kW/月，租金收缴率100%，剩余协议超3.2年，合作方为上海电信、上海联通两家运营商；润泽托管单价1139.53元/kW/月，上架率接近满产，但全部收入仅来自北京电信单一客户。两者客户结构均偏集中，万国虽有双客户但仍未脱离依赖风险。
筹码结构进一步推高短期行情：截至2025年末，两只产品机构持股均超99%，上市未满半年，多数份额锁定在战略配售，场内流通筹码稀缺。2026年8月战略配售股份解禁，润泽原始权益人自持34%份额，万国原始权益人持有20%大额仓位，流通盘扩容后估值存在调整空间。
拉长周期看，2026至2027年通用型机房集中交付，普通机柜租金承压，但环京高功率算力机房供给紧缺，租金分层格局会持续。两只标的短期无明显经营漏洞，中长期压力集中在能耗管控、行业供给放量两大变量。
运营才是真功夫
长期维度决定算力REITs估值的核心是投管能力与稳定现金流，硬件规模、短期扩募进度仅为阶段性催化。
万国数据REIT年内出现两轮投管团队调整：2026年2月原基金经理吴琼离任，徐文妹加入共管；5月8日南方基金再发人事公告，解聘周洪宇，同步增聘陈旌旄、孙少鹏，当前由四名基金经理共同管理。管理人两次公告均明确，人员调整不会损害基金份额持有人利益。反观润泽投管团队保持稳定，无核心基金经理更迭，运营管理连续性更强。
对比高速、仓储类基建REITs，算力机房叠加行业周期、能耗管控、客户集中三重约束，运营波动空间天然更大。润泽全部收入依靠北京电信单一主体，长期续约、租金议价风险突出；万国合作方为上海电信、上海联通双运营商，客户分散度相对更高，运营稳定性稍占优。
财务端两只产品架构完全一致，均通过吸收合并SPV形成大额长期应付债务，每年刚性支出持续存在，稳定现金流是覆盖基金运营费用与项目债务利息的核心支撑。2026年一季度，万国基金端管理费、托管费、基础运营费合计计提670.32万元，润泽同类三项费用合计872.07万元；润泽底层项目因SPV股东借款产生单季8867.39万元利息支出，当期刚性付息压力明显更大。
算力赛道成长弹性优于传统基建，但受政策、客户结构牵制更多，估值波动更大，资金长期更偏好电力充足、客户多元、运营透明的机房资产。
仲量联行报告提出的"从面积定价转向功率容量"逻辑，会持续重塑二级市场定价；扩募推进速度、机房运维水平、区域电力供需，最终都要落脚到可持续经营性现金流这一核心标尺。
数据来源及免责声明：全文财务、运营、人事、扩募数据来自南方润泽、南方万国算力 REIT 一季报、管理人公告及扩募文件；行业观点参考仲量联行IDC白皮书、高盛研报。本文仅作行业分析，不构成投资建议，算力REITs具备多重经营与估值风险，投资需谨慎，相关观点仅基于现有公开信息。
发布评论
评论