11月5日，深交所固定收益信息平台显示，中航证券-北京昌平保障房不动产资产支持专项计划（机构间REIT）已获受理，拟发行规模10.42亿元。原始权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，计划管理人为中航证券。这是深交所首单以保障房为底层资产的机构间REITs产品。
仅隔一天，11月4日，上交所债券项目信息平台显示，招商-海保持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为"已受理"，拟发行金额13.56亿元。原始权益人为北京市海淀区保障性住房发展有限公司，计划管理人招商证券资产管理有限公司。底层资产是海淀西三旗板块的海悦・梧桐苑保租房项目，总建筑面积约17万平方米，合计2411套人才保障性住房。
两种路径
先看昌平。
昌平保障房公司2026年4月刚在深交所发了中航北京昌保租赁住房REIT，这是北京首支区级保租房公募REIT，底层资产是滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园三个项目，总建筑面积10.56万平方米，1394套房源，全部位于昌平未来科学城核心板块。上市后不久，7月就宣布扩募。
现在又做机构间REIT，走的是"先公后私"的路子。公募REIT先上，再用机构间产品盘活手里的存量。据公开报道，昌平保障房公司除已上市资产外，还持有13个保租房及人才公寓项目，总运营面积超65万平方米，其中8个项目运营满三年。
再看海淀的海保发，走的是另一条。
海保发成立于2017年6月，注册资本64.76亿元，海淀区国资委全资持股，是海淀区属一级国企，负责辖区保障性住房的投资、收购、租赁、建设及运营管理，运营"海悦"保障房品牌。2022年5月，公司就发布过REITs服务团队竞争性磋商公告，拟以旗下保障房资产申报公募REITs，发行阶段中介费用预算上限399万元，存续期管理费费率上限0.25%/年。当年6月，中航基金中标，发行阶段服务费360万元、存续期费率0.23%/年。
但此后四年，公募REIT项目始终没有向监管部门递交申报材料。直到2026年7月23日，海保发重新发布竞争性磋商公告，这次启动的是海悦・梧桐苑保租房资产机构间REITs的中介选聘。8月10日，招商证券联合体中标。11月4日，项目获受理。
四年公募没跑通，转做机构间REIT。
更早的案例是北京保障房中心，走的是"先私后公"。2021年8月，国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划发行，总规模4亿元，是全国首单公租房类REITs。2022年8月，华夏北京保障房REIT在上交所上市，成为首批保租房公募REITs之一。2025年6月完成首次扩募。
为什么要走机构间这条路？
公募REITs的门槛不低。按照2023年发改委和证监会的要求，首次申报发行的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的两倍。除此之外，还要运营满三年、净现金流分派率达标、信息披露符合公开募集要求。
很多区属保障房平台手里的资产，达不到这个标准，或者还在培育期。
机构间REITs的门槛相对灵活。面向专业机构投资者，信息披露要求低，审批流程短，规模可大可小。2024年7月，建信住房租赁基金持有型不动产ABS在上交所设立，是首单产权类持有型不动产ABS，首期11.7亿元。2025年9月首次扩募，总规模增至16.23亿元。2026年10月，第二至N次扩募获交易所通过，拟发行50亿元，采用多期滚动发行框架。
值得注意的是，建信的公募REITs进程此前已经暂停。2026年1月23日，建设银行公告，建信建融家园租赁住房REIT项目的基金管理人和专项计划管理人已申请撤回基金注册、上市及资产支持专项计划挂牌转让材料，终止申报审核。
上交所的数据显示，截至2026年10月，已有113单机构间REITs项目在上交所申报，规模超2400亿元；已成功发行64单，发行规模超1100亿元。
2026年以来，保租房领域的机构间REIT明显在加速。2月，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS在上交所挂牌，发行规模11.942亿元，是首单民营企业保租房机构间REITs。6月，国泰海通资管-上实城开租赁住房持有型不动产ABS获上交所受理，最初拟发行6.8亿元；10月项目状态更新为通过，拟发行规模调整为10亿元。同期9月，上实城开旗下又申报了国泰海通上实租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，底层资产为城开・阡集汇社区，预计募集12.05亿元。11月2日，中金-合肥高新租赁住房持有型不动产ABS获受理，拟发行7.5亿元。
政策在推多层次
2026年7月24日，沪深交易所同步修订发布资产支持证券大类基础资产指引，首次在交易所业务规则中明确"机构间REITs"这一名称。此前市场通常称此类产品为"持有型不动产ABS"。新规明确，机构间REITs需具备无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理等特征，具有权益属性。
按照交易所的制度设计，机构间REITs定位于Pre-REITs至公募REITs的中间层，承接资产培育阶段的融资需求，与Pre-REITs、公募REITs共同构成多层次REITs市场的基础架构。
一个月后，2026年8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。同时提到要研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求，支持租赁住房体系建设。意见还提出，支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金，持续推进不动产私募投资基金试点。
公募REITs是面向公众投资者的标准化产品，审核标准保持稳定。大量存量保障房资产还达不到公募条件，需要机构间市场来承接。
机构间REITs面向专业机构投资者，信息披露要求与公募产品不同，审核流程相对灵活，规模可大可小，更适配区属平台手里的零散资产。对暂不满足公募条件的资产，先通过机构间REITs盘活现金流；等资产培育成熟、达到公募门槛后，再申报公募REITs。
截至目前，已上市的保租房公募REITs有11单，总募集规模117.81亿元，只分布在6个城市，北上深占了8单。大量二线城市、区属平台的保障房资产，还在门外。
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