2024年3月28日，一个神奇的日子。这一天，雷军公布小米汽车售价，似乎所有人都在关注小米汽车发布会。
然而，也是在这一天，地产行业和上海富人圈们却把目光放在了一个新盘上。当日，上海市中心原卢湾区中海·顺昌玖里开盘，以196.5亿元的销售额刷新全国开盘纪录，为仍在筑底的全国房地产市场打了一剂强心针。
久违的火爆信号，上海豪宅开盘卖196.5亿
历史数据显示，上一个“开盘销冠”的创造者，是2020年入市的深圳华润城润玺一期，1171套房源两天售罄，开盘销售金额196亿。乍一听到这个消息，不少房地产产业链的人只觉得恍惚，仿佛一时之间回到了四年前，那段房地产还火热的日子。
那么这个新盘到底有何魅力？火爆的背后又有其他哪些因素助力？
资料显示，中海顺昌玖里位于黄浦新天地板块，是上海传统豪宅区。作为黄浦区的地标性项目，中海·顺昌玖里一出场就备受关注。整个项目由三栋高层和一片别墅区组成。此次开盘，两栋44层的超高层和一栋25层的高层全部亮相，512套房源一齐入市，户型面积从151到325平米不等，备案均价17.2万一平米，总价2505万至5972万。
不少人认为，“春江水暖鸭先知”。此次中海·顺昌玖里项目的赶超，无疑是今年房地产市场复苏的一个重要信号，充分证明购房市场有强劲的回暖态势，改善型或高端型的住房需求强劲。那么楼市表现真的要反转了吗？
上海核心地段的核心资产，自然不缺乏购买力。但更为关键的是，取得这个成绩的根本原因是上海地区仍在限价。这个新盘的价格，远远低于周边二手房的价格，具有一定的倒挂空间。链家网二手房挂牌数据显示，同一地段的翠湖天地四期隽荟当前二手房挂牌价25万-28万元/平方米，中海建国里、复兴珑御（二期）均价也分别为22.7万元/平方米、22.4万元/平方米。
事实上，在上海新房限价的背景下，因为投机空间太大，豪宅新盘让众多真实购房者趋之若鹜的同时，也滋生了不少“打新乱象”。去年5月30日，上海高端住宅项目云锦东方的项目官宣暂停摇号，起因正是因为本批次云锦东方房源的投机空间太大，使得该项目的认购引发了监管部门的关注，从而加大了对该楼盘销售行为的监管力度。
业内人士分析称，中海·顺昌玖里的热度只是个案，是否具有可持续性，以及能否传导到终端及刚需市场，仍需要再观察一段时间。
楼市“冰火两重天”
人和人的命运并不相通。和上海新房豪宅火爆的开盘相比，今年2月，各线城市商品住宅销售价格同比继续下降。
据国家统计局数据，2月份，受去年同期基数相对较高等因素影响，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅均扩大。
其中，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上个月扩大0.5个百分点。一线城市表现各异，北京、上海分别上涨1.0%、4.2%，广州、深圳分别下降4.6%、4.8%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降1.1%和2.7%，降幅比上月分别扩大0.7和0.6个百分点。
这样来看，倒挂盘对普遍市场不具备参考意义。从2022年开始，商品房价格就开始下行，这也是释放风险的必经之路，让住房回归居住属性的必然结果。占据绝对稀缺资源的房子（如部分豪宅项目），独有自己的增长逻辑，但商品房市场继续大幅回调的可能性越来越低。
近年来，国家积极出台房地产支持政策，通过持续降低按揭利率、降低税费和交易成本，并鼓励开发商积极促销等，让供需逐渐匹配。3月22日，国务院常务会议对促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署。会议提出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作。
可以预料到的是，在未来，大部分房子仅是用来居住的家庭承载，而不是用来跑赢通胀的金融投资产品。
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