11月26日，香港大埔宏福苑一场冲天大火，将高层住宅的安全隐患以最惨烈的方式暴露于公众面前。截至12月9日16时，遇难者数目增至160人，仍有6人失联。
火势与浓烟急速垂直蔓延，而消防设备的救援高度却鞭长莫及。这场悲剧并非无迹可寻。早在多年前，中国城市规划设计研究院原院长李晓江就曾在专访中发出警示：高层住宅可能成为中国社会未来的“沉重负担”，其安全风险与维护难题终将显现。
天际线的代价：高层住宅的安全透支
在城市建设方面，李晓江认为，尽管硬件设施总体改善，但仍存在标准低、品质差、轻维护三大问题。更关键的是，中国特大、超大城市数量多、密度高，灾害发生时暴露度和潜在损失巨大。
城市土地利用形态的扭曲，根植于“土地财政”和GDP考核的旧有模式。一方面，为获取高额土地收入，住宅建设不断追求高密度、高容积率，高层、超高层住宅成为主体形态。另一方面，为招商引资拉动GDP，工业用地被极端廉价甚至白送出让。这导致生活空间过度拥挤，而生产空间低效闲置，积累了巨大风险。
高层住宅林立在许多人眼中是现代化的象征，但李晓江视其为“贫困时代的审美”。他直言，这在安全上透支了未来。高层住宅极度依赖人工系统（水、电、电梯等），一旦系统瘫痪，基本生存都成问题，这在郑州暴雨中得到印证——停水停电后，连如厕都成为难题。此外，建筑寿命长达70年，但电梯、管线等设备寿命仅15-20年，多次更新改造成本巨大，已成为北京、上海等早期高层住宅社区的棘手难题。
“所有隐患中，火灾是根本性的、没有余地的人命关天之事。”李晓江强调。高层住宅普遍缺乏常规楼梯外的逃生通道，消防救援是世界性难题。上海“11·15”火灾、香港大埔火灾皆是血证。在雄安新区规划时，专家咨询消防部门后，将建筑高度限定在消防登高救援极限的45米（约15层）以下。2021年住建部出台“限高令”是进步，但还远远不够。
对于已建成的高层住宅，加强维护、确保消防等应急系统正常运行至关重要。李晓江建议借鉴日本、新加坡，探索构建“第三条生命通道”（如可连通的应急阳台）。这需要从法治、政策、制度层面系统寻求解决方案。
隐于地下的风险与被遗忘的角落
与向上生长同步的，是向下蔓延的开发。截至2022年底，中国城市地下空间累计建筑面积已近30亿平方米。李晓江对此持谨慎态度，反对盲目开发和过度互联互通。他指出，在极端降水频发的背景下，互联互通会加剧风险传导。地下空间具有易灾性和救援困难的固有缺陷，一旦发生水淹、塌方（如深圳地铁施工事故）或停电，后果不堪设想。郑州“7·20”灾害中，各类地下空间伤亡惨重，灌入水量堪比中型水库。
他强调，地下空间应主要用于管线、设备、停车场等非人员密集功能，而非追求高附加值的商业开发。必须通过严格的规划、强制性的安全规定（如面积、人流限制）以及到位的工程措施（防洪闸）和管理应急来管控风险。
除了“看不见”的地下和“摸不着”的高空，城市中还有一片风险集中却常被忽视的区域——城中村及城乡结合部。这些“三不管”地带建筑质量差、管理薄弱、基础设施匮乏、功能混杂、人口密度高，防灾能力极弱，北京大兴、旧宫的重大火灾均发生于此。以往“一拆了之”的模式已难持续，必须正视其存在，并投入资源进行安全韧性改造，这关乎城市中最弱势群体的“空间正义”。
“城中村是‘过差’而被忽视，高层住宅是‘过高’而被利益推高，两者殊途同归，都聚集了高风险。”李晓江总结道。他强调，提升城市安全韧性，必须特别关注弱势群体和这些非正规空间。
通向韧性之路：系统评估与综合治理
面对高层住宅、地下空间、城中村等多重“欠账”，城市亟需提升气候适应能力。李晓江提出，应建立一套评估大纲，从预防、抵御、恢复、变革到长期适应能力，系统诊断城市短板，有序改进。工程措施是基础保障，但前提是做好科学评估。
在“大拆大建”时代过去后，“小修小补”式的城市更新更为关键。这包括优化城市布局以减缓热岛雨岛效应，建设海绵城市，增加绿化，以及在既有空间中开辟有效的避灾场所——这些场所需综合考虑地震、洪涝、高温甚至国防等不同灾害的要求。同时，保障水、电、通信、医疗等“生命线”系统的韧性至关重要，芦山人民医院在震后正常运转与郑州大型医院在涝灾中瘫痪的对比，提供了深刻教训。
气候适应需要全民参与，但首先必须上升为国家和地方的最高战略。这要求治理模式的现代化转型，从政府单向管理转向政府、企业、居民多方共治。
回顾几十年快速城市化，李晓江感到，这某种程度上也是风险不断累积的过程。“规划先行”的理想常败给急功近利的“摊大饼”发展。这种发展付出了社会、环境、文化和安全方面的巨大代价，牺牲了品质与代际公平。
“游戏规则必须改变。”李晓江指出，依赖土地财政和GDP考核的旧模式，必然导致资源配置失衡，重地上轻地下、重发展轻安全。即便有“限高”等规定，也可能被对策化解（如建到79米）。根本出路在于深化财政、税收等制度改革，健全地方税体系，摆脱对土地财政的依赖，从而真正推动主政者的价值观转向——从追求开发效益，转向提供高质量、可持续的人居环境，保障居民的高便利、高安全，实现建筑的绿色低碳与安全韧性。
城市更新、气候适应，最终呼唤的是中国基础性体制的深刻改革。唯有如此，城市才能在面对自然之力时，多一分从容，少一分惨痛。那场映红香港夜空的大火，应当成为所有城市反思与行动的炽热起点。
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