如今的新城控股，早已不复当年“双轮驱动”的风光，转而进入“寄命于吾悦”的被动局面。
来源丨华博观察
编辑丨何慧芳
在房地产行业深度调整的寒冬中，民营房企的生存之战早已进入白热化阶段。新城控股，这家曾凭借“住宅+商业”双轮驱动模式风光无限的企业，如今却深陷债务泥潭，在“不暴雷”的红线边缘艰难求生。2024年半年报的披露，更是将其严峻的经营现状赤裸裸地展现在公众眼前，曾经的行业优等生，如今正经历着成立以来最艰难的“渡劫”时刻。
从核心经营数据来看，新城控股上半年的表现堪称“全面溃败”。地产开发业务作为其传统支柱板块，上半年合同销售额仅103亿元，较去年同期大幅下滑56%，这一数据意味着其住宅销售几乎腰斩，市场认可度与品牌影响力持续褪色。营收与利润端同样不容乐观，221亿元的营业收入同比下降35%，9亿元的归母净利润同比减少32%，营收利润双降的背后，是企业盈利能力的急剧萎缩，也反映出其在市场竞争中的话语权正不断丧失。
相较于业绩的下滑，更让市场担忧的是新城控股巨大的偿债压力，这如同悬在其头顶的“达摩克利斯之剑”，随时可能落下。截至6月末，公司有息负债规模高达523亿元，其中135.5亿元需在一年内偿还，属于刚性短期债务。而与之相对的是，公司在手货币资金仅有92亿元，其中32亿元为受限资金，实际可自由动用的资金仅60亿元。简单计算可知，其短期债务缺口已达75.5亿元，这一数字相当于公司上半年净利润的8倍多，短期流动性危机已然凸显。
更棘手的是，新城控股的债务结构中，523亿元有息负债主要来自金融机构贷款与公开市场债券，这类债务具有严格的偿还期限，一旦逾期便会触发公开市场违约，直接导致“暴雷”。这与390亿元的经营性负债形成鲜明对比，后者虽规模庞大，但可通过工抵房、延期支付等方式缓解压力，而公开市场债务的“刚性”，让新城控股丝毫不敢松懈。为了维持“不暴雷”的金身，公司甚至不惜出售位于常州的总部大楼，将核心资产变现以补充现金流，此举被业内解读为“押上所有家当”的无奈之举。
高企的负债成本，进一步加剧了新城控股的经营负担。截至6月末，公司平均负债成本高达5.55%，这意味着每年仅利息支出就接近29亿元，相当于上半年归母净利润的3倍多。同为民营房企的龙湖集团，同期平均负债成本仅3.58%，两者相差近2个百分点。这一差距的背后，是市场对新城控股信用风险的担忧——违约风险越高，投资者要求的风险补偿越高，融资成本自然水涨船高。居高不下的利息支出，如同不断吞噬公司利润的“黑洞”，让本就艰难的经营状况雪上加霜。
回溯新城控股的困境，2019年实控人王振华事件无疑是重要转折点。彼时，公司遭遇银行抽贷、合作暂停的危机，虽在王晓松接班后通过收缩战线、去杠杆暂时稳住局面，甚至被外界调侃“因祸得福”，但这并未从根本上解决问题。如今，房地产行业进入下行周期，曾经的“幸运”逐渐被现实击碎，公司的经营短板与风险隐患集中爆发。
当前，新城控股的生存几乎完全依赖于吾悦广场这一“救命稻草”。截至6月底，公司在全国布局205座吾悦广场，174座已开业，出租率97.81%，上半年贡献近70亿元营收与46亿元毛利，毛利占比超77%。然而，这份看似亮眼的成绩单背后，却是吾悦广场被大规模抵押融资的现实。公司1215亿元的投资性房地产中，1065亿元已因抵押融资受限，剩余未抵押部分仅150亿元，按50%抵押率计算，最多可再融资75亿元，恰好能覆盖75.5亿元的短期债务缺口。这意味着，吾悦广场的融资空间已基本见顶，未来若再遇资金压力，新城控股将面临“无资产可押”的尴尬境地。
更严峻的是，新城控股的持续经营能力已受到审计机构的质疑。公司已连续两年被出具包含“持续经营重大不确定性”的非标审计意见，这在资本市场中堪称“退市预警信号”。非标意见的背后，是审计机构对其短期流动性、债务偿还能力及未来经营前景的担忧，也让投资者对其信心进一步削弱。
如今的新城控股，早已不复当年“双轮驱动”的风光，转而进入“寄命于吾悦”的被动局面。住宅开发业务因多年不拿地、保交楼优先而大幅萎缩，基本处于“躺平”状态，资金来源严重依赖吾悦广场的营收与抵押融资。但靠融资输血续命终究不是长久之计，一旦吾悦广场的出租率下滑、营收增长放缓，或融资环境进一步收紧，公司将瞬间失去现金流支撑，陷入万劫不复之地。
对于新城控股而言，当下的处境如同一场与时间的生死赛跑，核心策略只有一个“熬”字——熬到融资成本下降、负债规模缩减、住宅市场回暖、行业周期转向。但“熬”的过程充满不确定性，房地产行业的调整周期何时结束尚无定论，而公司的债务压力却与日俱增。在这场生存之战中，新城控股能否成功“上岸”，仍是一个未知数。若熬不过这场寒冬，这家曾经的民营房企标杆，或许将成为房地产行业调整期又一个令人唏嘘的注脚。
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