图源：文轩图库
近日，富力地产发布公告，宣布拟对旗下6只境内公司债券推出全面重组方案，未偿还本金合计逾122亿元。该方案首次引入“应收账款信托份额抵债”选项，与现金购回、以物抵债共同构成多元债务化解“套餐”。
不难发现，此举本质是以时间换空间，其创新之处在于将应收账款信托纳入公开市场债券重组工具箱，结构相对简单且可规避股价波动影响，但底层资产现金流能见度较低等问题值得关注。
对此，文轩智库专家，上海易居房地产研究院副院长严跃进对文轩财经表示：富力此次债务重组，涉及120多亿的债务，规模较大。也说明化债方面有决心。从化债内容看比较丰富，通过切割方式来分散化债的难度，有助于逐个突破，有效推动化债工作的开展，促进化债工作实质性落地。
鉴于富力地产公司整体经营现状，公司拟初步为公司境内公司债券持有人提供整体境内债券重组方案，包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期，具体如下：
一现金购回：公司拟对债券分三次进行折价(每张债券剩余面值的20%)购回，预计购回总金额不超过人民币6亿元。
二以物抵债：公司拟以实物资产偿付债券，每人民币100元剩余面值的债券可申报登记可抵债价值为人民币30元的实物资产，本次拟进行以物抵债的未偿还债券本金余额合计不超过人民币66亿元。
三应收账款信托份额抵债：公司拟以人民币3亿元应收回购款作为基础资产，设立应收账款信托，每人民币100元剩余面值的债券可申报登记价值为人民币30元的信托份额。本次拟进行应收账款信托份额抵债的未偿还债券本金余额合计不超过人民币10亿元。
四资产信托份额抵债：公司拟以实物资产收益权作为资产信托的基础资产，设立服务型信托，每人民币100元剩余面值的债券可申报登记价值为人民币35元的资产信托份额。本次拟进行资产信托份额抵债的未偿还债券本金余额合计不超过人民币57亿元。
五股票经济收益权兑付：公司拟在中国香港向特殊目的信托定向增发股票数量不超过2亿股，用于股票经济收益权兑付。处置定增股票所获外币资金净额等额的境内资金将用于偿付获配股票选项的债券持有人。
六全额留债长展期：若本次境内债券重组经全部持有人会议通过得以顺利推进落地，上述选项完成后的剩余境内公司债券本金将全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每张债券每半年以现金支付人民币1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。过往及长展期期间内的利息部分统一降低至1%，单利计息、不计复利。
本次富力地产境内债重组，为自身争取生存窗口。
过去，凭借“高负债、高周转”模式急速扩张、销售额破纪录的头部房企们，如今面临债务重组与业务收缩的现状。房地产行业发展新阶段正在艰难重构中。
2025年中国房地产市场在“市场+保障”双轨制新格局下深度调整，行业出清加速，房企生存状况呈现显著分化。房企已从追求规模扩张转向聚焦存量运营、资产质量和精细化管理阶段。
富力地产凭借早年旧改等城市运营项目迅速崛起，跻身行业“华南五虎”之列，并于2005年在香港联交所上市。通过多元化投资，规模持续扩张。
然而，在行业周期性下行及政策调控背景下，其长期依赖高杠杆的运营模式最终出现流动性困难，目前其处于严重资不抵债境况之中。
据富力地产2025年中期业绩公告显示，期内来自物业发展的营业额由去年同期人民币104.84亿元减少60%至人民币41.65亿元；交付销售物业460,960平方米，较去年同期交付的887,900平方米减少约48%。
期内，富力地产投资物业租金收入由2024年上半年人民币4.25亿元减少26%至人民币3.13亿元；酒店营运营业额由去年同期人民币27.62亿元下降70%至人民币8.27亿元。
2025上半年，富力地产销售成本为人民币45.06亿元，较去年同期人民币128.82亿元减少65%。截至2025年6月30日止期间，富力地产录得净亏损人民币40.82亿元，而截至2024年6月30止期间则录得净亏损人民币23.31亿元，
之所以数据存亏损，其称主要由于中国房地产行业持续低迷，导致来自物业开发的收入下降。
另外债务层面，富力地产总资产为2891.49亿元，其中发展物业规模为1207.38亿元，占比41.75%。总负债攀升至2643.79亿元，比去年年末时增加约22.43亿元。截至2025年6月30日，总负债2643.79亿元，净资产247.71亿元，资产负债率91.43%。
值得一提的是，上半年富力地产现金及现金等价物仅剩6.88亿元！
文轩财经注意到，富力地产在面对销售业绩骤降和债务危机时，近三年来实施了一系列“自救”，通过“债务重组换时间、资产处置换现金、保交付稳运营”等措施。
2022年11月，富力成为国内首家完成境内境外债券整体重组的大型房企，涉及约499亿元人民币的债务。该重组方案通过展期、兑付折让、提供股权抵债等多种选项，为公司争取到关键的喘息期，避免了立即破产清算的风险。
富力地产以“断臂求生”式的资产处置方式以回笼资金。公司多次出售旗下物流园、酒店及海外项目转让给国资或其他第三方，由于目前其债务数额较大，资产质量和现金流状况依然面临考验。
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